Preduzetništvo na život i smrt

Urbanističku mafiju prvi je imenovao Nebojša Čović sredinom devedesetih, dok je bio gradonačelnik Beograda u vreme nadziđivanja zgrada u užem i širem centru grada, kao i mnogih vila na Senjaku i Dedinju. I svaka sledeća vladajuća garnitura je evidentni urbanistički haos pravdala postojanjem „jake urbanističke mafije“ koju podržavaju neki „centri moći“. Kako beše tada, tako je i sada: „urbanistička mafija“ postala opšte mesto, poput „sila bezumlja i haosa“ ili „onih što im je mrsko sve što je srpsko“.

Ne može se, međutim, reći da su svi koji u Srbiji grade pripadnici neke mafije. Naprotiv: nije niko dok se tako što ne dokaže. Jer, za razliku od stečajnih, drumskih, prosvetnih i inih mafija kojima se već bavi Specijalno tužilaštvo, o urbanističkoj se, za sada, samo govori, slično kao i kad je o tržišnim monopolima reč: svi je vide, ali zvanične potvrde o postojanju (još) nema.

Doduše, „pečat na raspis“, i to krvav, udaren je tokom prošle nedelje: jedan građevinski preduzimač izrešetan je na tipično mafijaški način, iz automobila u pokretu, u kancelariji drugog pronađena su tri sveža leša sa svežim rupama u glavama dok je on netragom nestao, a trećem nameravano samoubistvo nije pošlo za rukom.

Prolog za ovu priču začinjen je hapšenjem, može se reći legendarnog direktora Geneksa Mikija Savićevića, pod optužbom da je zloupotrebio službeni položaj, odnosno da je ustupanjem građevinskog zemljišta oštetio državnu kasu za dvadesetak miliona evra.

U prva tri slučaja reč je o neraščišćenim, odnosno nenamirenim računima: u prvom, pretpostavka je, poverilac je dužniku stavio do znanja da je prekoračio sve rokove, u drugom, takođe je pretpostavka, dužnik je nedvosmisleno poveriocu poručio da dug nema nameru da namiri, dok je u trećem dužnik odlučio da se autodestrukcijom dugova kurtališe. U četvrtom slučaju, tako upućeni kažu, reč je o političkom obračunu, o „zamazivanju očiju“ da bi se prikrilo „nešto veće“.

NIJE MAFIJA: „Iako se svi ovi slučajevi u medijima stavljaju u isti koš, pod zajedničim imenom ‘mafija’, nemaju mnogo veze jedan sa drugim“, objašnjava za „Vreme“ jedan od viđenijih gradskih urbanista, vlasnik projektnog biroa, učesnik i svedok gradnje na mnogim beogradskim lokacijama. „Prvi slučaj je klasičan primer kako ne treba raditi, drugi je takođe klasičan primer reketiranja i iznude, o trećem, iskreno rečeno, ne znam bogzna šta, ali pretpostavljam da se čovek preračunao u kalkulaciji i ‘uleteo u bulu’, a četvrti je puki politički obračun sa neizvesnim krajem.“

Onaj što je izrešetan, kaže, „dužan je i ružan“ na sve strane: duguje izvođačima radova, duguje kupcima, isti stan/stanove prodavao je više puta, duguje ko zna kome još… Jednostavno, čovek je pogrešnu profesiju odabrao, pogrešnim ljudima se zamerio i zbog toga što je radio kako je radio, krio se već dve-tri godine. Nikoga, veli, nije začudilo što mu se dogodilo to što mu se dogodilo. Jednom je moralo. Jedino što se ne zna čiji je prst bio na obaraču, jer mnogima je na žulj stao.

Onaj drugi, nastavlja, ozbiljan je privrednik, firmu koju vodi osnovao je još njegov otac, na mnogim objektima je bio koinvestitor: bazično, proizvodio je i ugrađivao stolariju – vrata i prozore, a kao nadoknadu za obavljeno dobijao završene stanove koje je posle prodavao. Ništa neobičnig u tome nema: tako se to inače radi jer, prosto tako je, u „poslu“ nema mnogo „živih“ para. Sve se odvija, kaže, na dođeš mi – dođem ti.

Ali, nastavlja, „ušao“ je u veliki posao – 20.000 kvadrata na Vidikovcu (onaj objekat pored Mekdonaldsa), ponestalo mu je novca za repro-materijal pa se zadužio. „Nije velika suma, reda 16.000 evra, ali je pogrešnog zajmodavca odabrao.“ Elem, za osam meseci dug se upetostručio, „zajahali su mu na kičmu“… Da bi se iz svega nekako izvukao, stan koji je trebalo da dobije kao nadoknadu za obavljen posao, vredan „brat bratu“ 250.000 evra „prepisao“ je zajmodavcu i pomislio da je noćna mora završena. „Kad, oćeš. Došli su po još. I onda je bilo šta je bilo, ako je bilo ono što svi mislimo da je bilo.“

ORDINARNA PRIČA: Treći slučaj, mada sagovorniku „Vremena“ nepoznat, po njemu spada u ordinarne priče: zaračunao se čovek, nije sve troškove ukalkulisao, za neke, možda, nije ni znao, zadužio se ili založio ono što ima računajući da će se „pokriti“, moguće je da mu prodaja nije išla kako je računao… „Ma, svašta je moguće: ljudi privučeni velikim profitom, a nije da nije veliki, upuštaju se u nešto čemu nisu dorasli. Čuje balalajku da izgradnja košta 500 ili 700 evra, vidi koje su cene gotovih stanova, sabere dva i dva i odluči da i on oplodi kapital kojim raspolaže. Kad u posao ‘uđe’ vidi da stvari ne stoje baš onako kako je računao, da treba da se plati ovo i ono, da kad nešto dogovori i plati, to ne znači da će to tako i biti… i onda… Ma, danas se gradnjom, pored građevinara, bave lekari, filozofi, psiholozi, samo da bi zaradili. Alavost (proždrljivost) je veliki greh, jedan od sedam smrtnih i ne treba se čuditi što se sve ovo događa.“

Na pitanje šta podrazumeva pod „ovim i onim“ što se mora platiti, smeje se: „U građevinarstvu, kao i u ratovanju, sve je u tajmingu: sve se mora uraditi o roku, inače ćar pojede vajdu. To ‘o roku’ se plaća: Akt o urbanističkim uslovima, građevinska dozvola, upotrebna dozvola… Plaćaju se i kamate, takođe: ko se zaduži, teško isplivava, mada nije nemoguće.“

U SKLADU SA ZAKONOM: Hapšenje Mikija Savićevića, kaže, puki je politički obračun: ništa nezakonito nije urađeno, odnosno ako i jeste, onda je niz nezakonitosti mnogo duži od onoga što mu se sad pripisuje. Naime, Geneksu je još „vo ona vremja“ za gradnju dodeljen novobeogradski blok 20, „tabla“ između Centra „Sava“ do Bulevara Mihajla Pupina. Tu je izgrađen Hotel Beograd (nekada Interkontinental), Jugopetrol je izgradio svoju reprezentativnu poslovnu zgradu, Delta holding svoju upravnu zgradu, a Geneks svoje čuvene Apartmane.

„Geneks je ustupio svoje pravo gradnje konzorcijumu sastavljenom od tri preduzeća: Neimar V, Kemo Impeks i Irma, prosto jer dodeli ističe rok. Zašto sada to nekome smeta, a nije Mišković, koji je do lokacije došao na isti način i, da ne bude zabune, kao i svi ostali sve pošteno platio, ostaje samo da se nagađa.“

Sve je, u stvari, u skladu sa zakonom. „Ne kažem ja da je zakon dobar, ne kažem da nije pun rupa, ali takav je kakav je: ako važi za jednog, mora važiti i za drugog. Uostalom, Joci Amsterdamu je u bloku 58 dodeljen plac po istom tom zakonu.“

KNJIGA POSTANJA: Inicijal nastanka svake „mafije“, time i ove, jeste neregulisano tržište, odnosno neusklađenost ponude i potražnje čega god – narkotika, automobila, deterdženta, zejtina ili stanova, sve jedno je: roba koja na tržištu nedostaje skuplja je nego što bi inače bila i na njoj se ostvaruje ekstra profit. Na izgradnji stanova se ostvaruje vrlo veliki profit a, za razliku od trgovine drogom, oružjem i/ili ljudima, legalan je: ulaganjem u stanogradnju najlakše se pere kapital stečen na druge nelegalne načine.

Kao i sve druge, i ova, kolokvijalno nazvana „urbanistička mafija“ ima više pipaka – pravaca delovanja, a lanac/kolo je poširoko: u njemu su birokrate kao eksponenti partija na vlasti, advokatske kancelarije kao posrednici, investitori i finansijeri kao vlasnici kapitala i, preduzimači. Sve njih jedne uz druge drži vrlo jako vezivo – novac.

Iako bajati, odnosno baš zato što su bajati, građevinski propisi su kod nas vrlo strogi, a procedure za dobijanje građevinske i upotrebne dozvole, iako su pre nekoliko godina (kao) inovirane olakšicama, doduše i otežicama uperenim protiv „divlje“ gradnje, začinjene famoznom transparentnošću, i dalje su jako komplikovane, toliko da kad bi se sve radilo „po pe-esu“ slabo šta bi i bilo izgrađeno. Na tom mestu se nalazi ulaz za svakojaka muljanja.

O ČEMU JE REČ: Građevinsko zemljište je u vlasništvu Republike, ali njime, u dobrom delu raspolaže lokalna samouprava. U ovom slučaju grad Beograd, a pravo korišćenja imaju vlasnici objekta. Potencijalni investitor pravo korišćenja može otkupiti kupovinom objekta, odnosno ako je neizgrađena parcela mu može biti dodeljena, licitacijom ili u četiri oka – zavisi ko je u igri, koliko je „jak“ ili „težak“.

Vrednost parcele zavisi samo od jednog: koliko „kvadrata“ i kakvih „kvadrata“, da li poslovnih, stambenih ili umešano je predviđeno za gradnju na tom mestu. To piše u Generalnom urbanističkom planu koji se inovira – menja i dorađuje, po pravilu svakih dvadeset godina. Regulacionim planom, koji se, pokazalo se, može menjati kako ustreba, namena parcele se podrobnije definiše.

Elementarna logika nalagala bi da je Generalni plan „stariji“ od regulacionog, da Regulacioni ne može da izađe iz okvira Generalnog. U praksi može, a redovno i biva, da Regulacioni plan bude u suprotnosti sa Generalnim, da se na zelenim površinama može graditi, da tamo gde je predviđena četvorospratnica odjedanput bude dozvoljena mnogo veća zgrada. Takvih primera je na pretek, od Resavske ulice na Vračaru do Petog parka na Zvezdari i zaludno ih je nabrajati.

Regulacioni plan je rastegljiva kategorija, a rastegljivost zavisi od toga ko je zainteresovan i neizbežno, kao što je rečeno, koliko je „jak“ i koliko je „težak“. Dobijanje puke informacije šta je predviđeno da se gradi zavisi od toga ko informaciju traži: da li prodaje ili kupuje, kojim kapitalom raspolaže i koga poznaje, odnosno sa kim je „u talu“.

SVE MOŽE: Ko nema ugovoreni „tal“, a nameran je da svoj kapital oplodi trenutno najunosnijim legalnim poslom, neizbežno pada u ralje advokata i trgovaca nekretninama koji „znaju koga treba“, gde treba gurnuti, a gde podmazati. Ukratko, „kako se šta radi“. Posebna poslastica su im investitori sa strane, slobodni strelci koji su radi da ulože na perspektivno tržište kao što je beogradsko, odnosno da ovde operu kapital „tamo“ stečen, ko zna kako i ko zna čiji. Ceo posao se radi na poverenje, uz polog „koliko treba“ za onoga „kome treba dati“ da se posao završi, a provizija je u kešu. U papirima nikakvog traga nema: posrednici beže od obligacionih odnosa kao đavo od krsta.

Ima, kažu, jedna kafana kod Čuburskog parka gde se posao oko izgradnje čega god rutinski završava. Svaki problem je rešiv: ako nedostaje novac – naći će se, ako ima problema sa papirima, biće razrešeni… Kažu, dovoljno je samo sesti, poručiti piće, naravno, i izjadati se konobaru: hoću da gradim, hoću da uložim u gradnju, da nadogradim, itd. Neće proći ni petnaestak minuta, prići će neko i prijateljski reći: „Čujem, imate problem.“ Posle toga sve ide uhodanim stazama, a ponešto i u novine dospe. I dospevaće, kako je krenulo.