I ovakvi i onakvi

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, donet 2016. godine, koji je u Srbiju uveo profesionalne i prinudne upravnike zgrada, još u svojoj najavi izazvao je veliku pažnju javnosti. Nova institucija, prema kojoj su stanari obavezni da imaju upravnika, koga će sami izabrati, ili će im biti nametnut ukoliko to ne učine, kod građana je izazvala nezadovoljstvo uz obrazloženje da pomenuti upravnici, zapravo, predstavljaju ograničenje slobode i uz optužbe da će oni biti žbirovi koji će špijunirati stanare, prijavljivati stanodavce koji ne plaćaju porez, kao i podstanare koji žive u stanovima na čijim adresama nisu prijavljeni. Za upravnike je predviđena i naknada, koju će svi stanari plaćati, u skladu sa odlukom lokalne samouprave, a koja ulazi u redovnu mesečnu obavezu kojom stanari određuju visinu naknade za tekuće održavanje.

Zakonom je predviđeno da skupštine stambenih zajednica biraju upravnike, donose programe održavanja, brinu se o svojim zgradama, a da upravnici, koji moraju biti licencirani kod Privredne komore, sprovode te odluke, staraju se o zakonitosti, predlažu program održavanja koji skupštine zgrada prihvataju, ili odbijaju.

Upravnici i stambene zajednice, kako se to sada zove, upisuju se u Registar, koji vodi lokalna samouprava.

Za nadzor nad sprovođenjem zakona nadležno je Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, a kontrolu mogu sprovoditi pored građevinske i komunalna i ekološka inspekcija.

Upravnici koji su uvedeni u prelaznom periodu od godinu dana nakon donošenja zakona, počeli su svoj posao da rade i da rešavaju brojne probleme. Naravno, i da naplaćuju usluge za svoj rad. Međutim, kako to biva u Srbiji, već u startu je nastao problem. Tako negde stanari ne plaćaju upravnike, negde upravnici prvo naplaćuju svoj rad, pa potom troše novac sa zajedničkog računa za održavanje, a negde prvo troše za održavanje, pa njima ne ostane ništa drugo do da svoje naknade potražuju preko suda.

OPREČNI PRIMERI

Često su i upravnici nezadovoljni stanarima, a još češće stanari upravnicima, mada ima primera i dobre saradnje. „Zgrada je bila dosta zapuštena, neokrečena, interfon u kvaru, često je bilo problema sa zaključavanjem. Narkomani su ulazili u podrum, krali nam stvari, nalazili smo špriceve, ma šta da vam pričam“, kaže za „Vreme“ Vera Nikolić iz jedne novobeogradske višespratnice: „Niko od stanara nije hteo da se prihvati funkcije predsednika skupštine, pa nam je naloženo, pod pretnjom novčane kazne, da izaberemo upravnika.“

Stvari su od tada počele da se menjaju nabolje, ali sporo. Vera Nikolić kaže da su prvo sređena vrata koja se zaključavaju i popravljen interfon, potom je očišćen podrum, a sada se najavljuje krečenje. I prostor oko zgrade je ulepšan, ali, kako kaže, upravnik se žali da nema dovoljno novca i da ne plaćaju svi stanari ovu uslugu. Tako je, kako ona kaže, prema obaveštenju koje je upravnik objavio na oglasnoj tabli, za sređivanje potrošeno 78.000 dinara, dok su njegova potraživanja od stanara 53.000 dinara.

Suprotan primer je u zgradi na Senjaku, u Ulici Valtazara Bogišića. Prema izveštaju upravnika, na oglasnoj tabli zgrade, za period od 1. aprila do 31. decembra prošle godine, ukupno je sakupljeno nešto preko 66.000 dinara, a potrošeno 9000 dinara manje. Izveštaj upravnika pokazuje da su mesečna dugovanja u zgradi sa deset stanova, u proseku od tri do pet hiljada dinara, pa je tako u prethodnom periodu upravnik na zbirnom računu za svoju naknadu i održavanje skupio pomenutih 66.000 dinara, dok je u tom periodu prema fakturisanim obavezama od stanara trebalo da prikupi 95.000. Upravnik ove zgrade je, za razliku od novobeogradskog kolege, rešio da prvo namiri sebe, pa je za svoje usluge naplatio 40.000 dinara, dok je za održavanje zgrade potrošio ukupno 10.200 dinara, i to četiri hiljade za košenje trave, i 6200 dinara za popravku krova sa materijalom, kako navodi u svom izveštaju. Provizije banke kod koje se vodi tekući račun iznosile su 3520 dinara, pečat stambene zajednice 2100, a plaćena je i taksa za upis stambene zajednice u Registar od 828 dinara, pa je na računu od skupljenih 66.526 dinara, na kraju godine ostalo tačno 9888 dinara, piše u izveštaju. Uz već pomenuto potraživanje od stanara od skoro 29.000 dinara.

„Pojavio se svega dva, tri puta u zgradi. Nema plana šta se radi, ne daje nam izveštaj“, kaže za „Vreme“ Svetlana Nikolić, stanarka zgrade na Senjaku: „Kaže da nema para na računu, ali mi to ne možemo da proverimo. On samo svoja prava zastupa, a obaveze ne ispunjava. Poslao mi je opomenu pred tužbu od 11.430 dinara, a ja ne mogu da znam šta on radi. Ispred zgrade stoji gomila peska, koju niko neće da skloni, a on kaže da nije nadležan za to, jer nije na našoj parceli“, kaže ona.

SVIMA JE TEŠKO

Ona se žalila i opštinskoj komunalnoj inspekciji, koja je u zapisniku konstatovala da nije nadležna. U zapisniku Komunalne inspekcije, u koji je novinar „Vremena“ imao uvid, piše da su zatražili izjašnjenje upravnika, koji je naveo da je održao dva sastanka sa stanarima, i to prvi 28. avgusta prošle, a drugi 3. februara ove godine. Naveo je da na sastancima nije bilo kvoruma, a da predlozi Svetlane Nikolić nisu prihvaćeni od drugih stanara.

Da stvari nisu lake ni za jednu ni za drugu stranu, za „Vreme“ objašnjava Nikola Gajić, profesionalni upravnik. On kaže da nije lako ni upravnicima, ni stanarima: „Da bi upravnik mogao da radi, mora da bude zaposlen. To podrazumeva i određene fiksne troškove, pa ako nemate dobru naplatu, onda plaćate od onoga što imate na računu. Ja, srećom, imam dobru naplatu, i sve svoje troškove naplaćujem srazmerno od onih koji plaćaju, i ne trošim sredstva za tekuće i investiciono ulaganje na svoju naknadu“, kaže Gajić i dodaje da je to i stvar poslovnog morala, te da profesionalni upravnici imaju čak i kodeks ponašanja.

Ovaj profesionalni upravnik navodi da upravnici mogu da naplate svoja potraživanja preko izvršitelja, tako da ne vidi razlog da se prvo namiruju upravnici, pa tek onda da se objekat održava.

„Najvažnije je da niko ne bude povređen. Sada, recimo, ja obavestim građevinsku inspekciju da je fasada opasna, oni dođu i nalože stambenoj zajednici da je popravi, ali stanari ne mogu u kratkom roku da skupe potreban novac. Ako se nešto desi, upravnici su odgovorni, bez obzira na to što nemaju moć da to izvedu“, objašnjava Gajić svakodnevne probleme sa kojima se sreće u praksi.

Dodaje i da je teško usaglasiti potrebe svih stanara, da je vrlo često teško dogovoriti prioritete zajedničkog interesa. Rešenje vidi i u većoj angažovanosti komunalne inspekcije, koja, uglavnom, opominje neplatiše, iako može da izriče kazne za neplaćanje obaveza, kao i u većem razumevanju i stanara i lokalnih samouprava da je u pitanju opšti interes, i da bi problemi trebalo da budu rešeni, a ne samo da se skida odgovornost i prebacuje na druge.

„Dosta je starih zgrada, nisu održavane decenijama, pored fasada i krovova veliki je problem i protivpožarna zaštita. Stanari moraju da shvate da se problemi moraju rešavati u njihovom interesu, a država da ima razumevanja da ne može sve odjednom“, zaključuje Gajić, i navodi da je u ovom poslu najvažnije biti dobar menadžer.