Bela knjiga o crnim stanovima

Zbog neusklađenosti ponude i potražnje, izgradnja stanova je jedan od najprofitabilnijih legalnih poslova u Srbiji. S druge strane, zbog flagrantnog nepoštovanja ionako nedorečenih zakonskih propisa u stanogradnji i prometu nekretnina vlada haos. „Jedan od najvećih problema jeste hronična korupcija u lokalnim administracijama koje se ponašaju kao da su večne“, naglasio je na početku razgovora za „Vreme“ ministar za životnu sredinu i prostorno planiranje Oliver Dulić, „Kada kažem da je to oblast u koju treba da se uvede red, da treba da se obračunamo sa ljudima koji krše zakone ove države, ne govorim o investitorima, već o korumpiranoj administraciji. Predstoji nam temeljna borba protiv korupcije koju mora da sprovodi ne samo Ministarstvo na čijem sam čelu, ne samo grad Beograd, ne samo lokalne samouprave, ne samo predsednik države, već je za to potrebna šira društvena podrška, koja pre svega podrazumeva političku volju.“

„VREME„: Po oceni jednog investitora, urbanizam u Srbiji je „neistražena teritorija“, široko polje na kome može da radi ko kako hoće. Kako to komentarišete?

OLIVER DULIĆ: Oblast građevine i urbanizma je u ovom trenutku jedna od najneregulisanijih i ne čudi me postojanje velikog broja problema koje i građani i investitori imaju kada se upuste u izazov gradnje u Srbiji. Kada smo ušli u Ministarstvo, sreli smo ogroman broj konkretnih primedbi na svakodnevno sprovođenje zakona koji definišu ovu oblast, ogroman broj primedbi na lokalnu administraciju koja taj zakon treba da sprovodi. I onda smo rešili da je možda jedan od najboljih poteza izrada novog zakona o planiranju i izgradnji, koji bi regulisao izradu planske dokumentacije, koji bi postupak izdavanja građevinskih dozvola učinio efikasnim i time smanjio korupciju, koji bi regulisao odnose investitora i kupaca stanova koji će tek biti izgrađeni tako da kupac bude zaštićen u slučaju da investitor nije u stanju da završi gradnju.

Po nekim nezvaničnim procenama, čak 20.000 građana Srbije je na neki način prevareno u kupovini nekretnine…

Veliki je broj građana koji su na različite načine oštećeni kojima mi kao Ministarstvo, nažalost, ne možemo da pomognemo jer su, prosto, ušli u kupoprodajni odnos i sada mogu pravdu da potraže na sudovima. Ono što kao Ministarstvo možemo da uradimo jeste da postavimo jedan set pravila igre, što će podrazumevati pre svega da investitor mora da obezbedi finansijske garancije po fazama izgradnje objekta, da bi u slučaju da upadne u ekonomske probleme šteta koju kupac trpi mogla da se nadoknadi. Sledeće je da napravimo siže svega onoga što je plod rada republičke, gradske i lokalne urbanističke inspekcije, asortiman različitih presuda iz ove oblasti, da bismo imali jedan presek sa kojim investitorima danas vredi, odnosno ne vredi ulaziti u kupoprodajne odnose.

Međutim, kada sam najavio Belu knjigu investitora koji su svoje kupce dovodili u problem, tada se, naravno, postavilo pitanje ko će pisati tu knjigu. Mi trenutno jako teško možemo da pronađemo pravi način na koji bi se ocenili investitori i građevinske firme u Srbiji. Jedini relevantan podatak je ono što su inspekcije nalazile prilikom različitih žalbi građana i imamo jedan set sudskih presuda. Mislim da kada se to sve stavi na jednu gomilu može da se vidi da ima firmi sa kojima niko nikada nije imao problema, koje su sve što su gradile to uradile na vreme, da su svaki stan prodale upravo onako kako ga je kupac kupio, koje su ispunile sve tehničke i sve ostale standarde i koje su sve uradile uz neophodne građevinske dozvole.

S druge strane, postoje firme sa kojima su svi kupci u poslednjih nekoliko godina imali problema. Potrebno je da se stavi do znanja koje firme su bile predmet rada naših inspekcija ili sudova da bi se znalo da li je poslovanje sa tim firmama rizično. Vreme je da i država počne da radi svoj deo posla u tom smislu da preuzme obavezu da barem informiše zainteresovane sa kim potencijalno imaju posla. Ovo bih ja nazvao privremenom merom, ona ključna mera treba da se dogodi kada se izmeni Zakon o planiranju i izgradnji, koji bi na precizniji način definisao i izdavanje licenci građevinskim firmama, uvođenje suda časti koji bi sa profesionalnog aspekta tretirao situacije i davao svoje mišljenje. Tada bismo bili sigurni da imamo stručno telo koje nije opterećeno niti politikom, niti konkurencijom i moglo bi da se kaže da li je neko gradio i radio po standardima ili nije. To je ono što mi možemo da uradimo.

Prevara kupaca stanova postala je rutina: recimo, investitor koji je na neki već način došao u posed zemljišta za gradnju sklapa ugovor o gradnji sa suinvestitorima po principu pola–pola, suinvestitor na osnovu tog ugovora stanove unapred proda, ali ih ne izgradi. Sve je u skladu sa zakonom, jedino što krajnji kupci ostanu bez stanova koje su uredno platili…

U konkretnom slučaju problem je nastao u odnosu investitora i suinvestitora gde je prodat veći broj stanova nego što se gradilo, gde su oni svoje međusobne odnose regulisali tako što su oštetili kupce koji sa njihovim međusobicama nemaju ništa. Ono što hoćemo u novom zakonu da definišemo jeste šta znači sam pojam investitor: da li je to neko na koga glasi građevinska dozvola, na koga glase svi ostali papiri koji predstavljaju tehničko-plansku dokumentaciju i da li je on jedini odgovoran da pušta u promet nekretnine, ali i da definišemo položaj suinvestitora. Obezbeđivanje garancija za kupovinu stanova po različitim fazama postaće redovna praksa.

To je šta će biti, ali šta sa ovim sada: šta da rade Marija i Davor Rauš o kojima smo pisali u prošlom broju „Vremena“ i 999 izigranih kupaca stanova u Filmskom gradu?

Kupovina stana je kao kupovina bilo čega drugog i morate da shvatite da mi kao Ministarstvo ne možemo da budemo nadležni za štete koje neko na bilo koji način ima, bez obzira na to da li je kupio loša kola, falsifikat nekog sata, pokvareno mleko ili stan. U tom kupoprodajnom, odnosno obligacionom odnosu u koji ulaze dve strane mi kao Ministarstvo nemamo nadležnost. Dobro je što su oštećeni kupci uspeli da se organizuju i da privuku medijsku pažnju i ja se nadam da će oni svoj problem da reše: da li u dogovoru sa investitorom ili na sudu, ne znam da kažem, ali se nadam da ćemo uz izmene i dopune postojećih zakona uspeti da preuzmemo određenu ulogu u ovom procesu. Govorim o onome šta mi možemo da uradimo da se tako nešto u budućnosti ne dešava. Koristim ovu priliku da pozovem kupce da paze od koga kupuju stanove, da se ne vode možda za nerealno niskom cenom, kao što se dešavalo da su ljudi kupovali stanove po nižoj ceni koji nisu bili uknjiženi, koji su bili građeni na spratnosti koja nije bila dozvoljena u važećoj građevinskoj dozvoli, koji su kupovali stanove u zgradama koje ni na koji način nisu bile legalizovane. Dakle, neka paze šta kupuju i neka obavezno pri kupovini stana konsultuju stručnjake iz te oblasti.

Jedan poznanik mi je pokazao dva vlasnička lista za istu nepokretnost izdata u razmaku od nekoliko dana, potpisana penkalom i overena plavim pečatom: na jednom piše da je nekretnina bez tereta, na drugom da je pod hipotekom…

Prvih dana kada sam došao ovde tražio sam da vidim kako izgledaju eklatantni primeri kršenja zakona, kada se institucije uvežu i kada se dogode baš dramatični primeri korupcije. Primeri su pokazivali da je upravo uvezanost ljudi koji sede u tim institucijama najveći problem. U najavi borbe protiv kriminala u građevini i urbanizmu prst se upire u investitore i veliki novac koji se, naravno, u ovoj oblasti okreće. Međutim, ovde nije problem u tome odakle je novac kojim se gradi u Srbiji, već je problem da li mi možemo da izađemo na kraj sa administracijom. Moram da kažem, ključni problem je u administraciji lokalnih samouprava, mnogo veći nego pitanje ko finansira koju građevinu. Istraživanjem svakog pojedinačnog slučaja došlo bi se do ljudi koji rade u administraciji koji su dopustili da se takve stvari događaju, da se izdaju dupli zemljišni knjižni listovi. Šta da kažem: postoje primeri da su ljudi kupovali na osnovu zemljišno-knjižnog uloška pa se ispostavilo da nisu kupili od vlasnika. Opet kažem, uređenje ove oblasti će podrazumevati zajednički rad svih i podvlačim, ključna će biti saradnja sa lokalnim samoupravama.

Svako delo ostavlja trag. Koliko će se ti tragovi pratiti unazad, ako će se pratiti?

Siguran sam da postoje tragovi koji mogu svakako da dovedu do korumpiranih službenika i mislim da u ovom trenutku postoji volja da se i to pitanje otvori. Mislim da je velika stvar što mi kao država priznajemo da taj problem postoji, što o njemu otvoreno razgovaramo, što nećete naići na zid ćutanja u Ministarstvu za prostorno planiranje i zaštitu životne sredine, u gradu Beogradu i u lokalnim samoupravama. Očigledno postoji jaka politička volja da se s tim krene i da se prosto i taj problem rasplete. Možda se neće desiti da baš svaki od činovnika koji je kršio zakon bude izveden pred lice pravde, ali sam sasvim siguran da će se tim akcijama koje će se sprovoditi postići preventivna mera koja će sve one koji su živeli od tih nečistih prihoda naterati da dobro razmisle da li će to raditi u budućnosti. Mislim da već u ovom trenutku postoje različiti predmeti koji su u proceduri pravnih organa koji tim treba da se bave. Naš posao nije da se bavimo onim što je bilo, već da izučavanjem nekih primera iz prošlosti dođemo do konkretnih rešenja šta je ono što mora da se promeni u budućnosti kako bi ceo sistem mnogo bolje funkcionisao. Ja bih to pitanje kriminala u urbanizmu i građevini ostavio drugim službama: niti imam nadležnosti, niti mogu da se time bavim, već uređenjem sistema za funkcionisanje u budućnosti. Naš posao je zakonodavna regulativa i strogo sprovođenje zakona, da postoji bar elementarna pravna sigurnost. Optimista sam, mislim da ovaj problem dugoročno može da se reši, ali ne verujem da će to biti ubrzo. Mora da postoji volja i na nivoima gradonačelnika, lokalnih opštinskih veća, Zavoda za urbanizam, bez toga svaka akcija ovog ministarstva neće biti kompletna i zbog toga ja pozivam sve da zajedno učestvujemo u rešavanju ovog problema.

Već pola veka u Srbiji cveta „divlja“ gradnja. U nekoliko navrata je najavljivana legalizacija tih objekata, poslednji put pre pet godina kada je gradnja bez odgovarajućih dozvola proglašena krivičnim delom. Uprkos tome, bez „papira“ se grade i višespratne stambene zgrade…

Kada je 2003. godine donet Zakon o planiranju i izgradnji, koji je i pisan, između ostalog, da bi se uredila oblast legalizovanja bespravno izgrađenih objekata, podvučena je crta i rečeno je da od tada svaka ilegalna gradnja postaje krivično delo, kako za investitore tako i za izvođače radova. Od tada ne postoji tako drastičan broj nelegalnih gradnji, mada je svakako ima. Nažalost, samo je 15 odsto objekata po tom zakonu legalizovano, a postoje mnogi razlozi zbog čega je to tako. Mislim da je trenutno najveći problem neuređenost katastra nepokretnosti: veliki broj opština nema prostorne, urbanističke planove, tako da lako može da se dogodi da neki objekat bude legalizovan, a da se nalazi na nekom budućem magistralnom pravcu. Ključna stvar jeste da mi sada kao Ministarstvo znamo da mnogo opština nema uređenu plansku dokumentaciju. Ove nedelje ćemo sa dvadeset opština potpisati jedan protokol kojim ćemo mi, kao država, da finansiramo izradu planske dokumentacije, bilo da su to urbanistički ili prostorni planovi, jer ne želimo više da slušamo kako opštine kasne u zakonskim rokovima za izradu planskih dokumenata zato što nemaju sredstva da ta dokumenta izrade. Bez planskih dokumenata svaka opština je meta korupcije, jer tada lokalna administracija potpuno arbitrarno odlučuje da li će nekom dozvoliti gradnju poslovnog, stambenog ili nekog industrijskog objekta, gde će biti i kolika će biti spratnost. Zbog toga Srbija danas nazaduje. Mi ćemo za mandata ovog ministarstva isfinansirati izradu kompletnih prostornih planova u opštinama koje u ovom trenutku nemaju sredstva za taj posao. Kada se uradi katastar nepokretnosti ove zemlje neće biti opravdanja za nezavršavanje postupka legalizacije izgradnje i mislim da ćemo onda moći u potpunosti da sprovedemo Zakon iz 2003. godine, koji je pisan s dobrom namerom, ali, nažalost, nije dao prave rezultate. To su sve problemi koji postoje i potrebno je početi sa uvođenjem reda.

Vaš otac i braća grade stanove, a vi ste na čelu Ministarstva u čijem je resoru urbanizam. Da li ste u sukobu interesa?

Jeste, to je tačno, od toga ne bežim: moj otac je građevinski inženjer, privatnik je od 1990. godine, moja dva brata su građevinski inženjeri i rade zajedno sa njim. Zaista ne znam da li to predstavlja sukob interesa, ali ako bilo ko uoči bilo kakvo nezakonito poslovanje moje porodice, molio bih da to predoči javnosti. Ako neko misli da kao ministar koji pokušava da uredi jednu neuređenu oblast pomažem svojoj porodici da ostvari dobit, pozivam sve organe ove zemlje da svaku uočenu nepravilnost odmah objave u svim novinama, nikog neću tužiti za klevetu.