Stanovi u kojima živi tržište

Kada bi mravi počeli naprasno da prave mravinjake koje ne bi koristili za život ili skladištenje hrane već bi ih samo čuvali od toga da se usele mravi koji nemaju svoj mravinjak, mi bismo to ponašanje smatrali, u najmanju ruku, neobičnim. Prvo bismo posumnjali na nekakva isparavanja ili druge toksine koji su pomutili mravlji um, a zatim bismo uzrok tražili u mutacijama, kolapsu društvene strukture i promenama u dostupnim resursima. Ne bi nam palo na pamet da prazni mravinjaci mravima jednostavno imaju vrednost upravo zato što neki drugi mravi nemaju dom.

Sa sličnim čuđenjem neka udaljena vanzemaljska civilizacija posmatra savremene gradove na našoj planeti. I ima šta da vidi – intenzivno se grade stanovi koji često ostaju prazni dok u njihovoj okolini žive ljudi u pretrpanim ili neuslovnim domovima, a nekada i bez krova nad glavom. Al to je zato što se vanzemaljci, kao ni mravi, ne razumeju u ekonomiju. Za razliku od njih, čovečanstvo vešto barata uvećavanjem ekonomske vrednosti i na tom putu će stvoriti milione beskućnika ako je neophodno.

STANOVI NISU ZA LJUDE

Ne tako davno, stanovi su se gradili primarno kako bi ljudi u njima živeli. Pobeda kapitalizma u hladnom ratu dovela je do intenzivnog prodora kapitala u sve pore društva pa samim tim i u stanovanje. Stan je postao još jedan tip robe, investicija, predmet špekulacija i deo finansijskih instrumenata. To što je i dalje nasušna potreba svakog domaćinstva samo mu daje dodatnu vrednost na tržištu, ali stan uopšte ne mora da bude nastanjen da bi vršio svoju primarnu funkciju uvećanja ekonomske vrednosti. Otud smo svedoci sve češće izgradnje stanova u koje se niko ne useljava na svim meridijanima: u Londonu, Pekingu, Limi, Lagosu, Vankuveru, pa i kod nas. Ne gradimo više stanove za ljude, sada smo ravnopravni učesnici globalnih trendova. Tranzicija nas je dovela da konačnog ishodišta – gradimo stanove da u njima živi tržište.

Između dva popisa, samo u Beogradu se broj stanova uvećao za 134 hiljade, dok se broj nenaseljenih stanova uvećao za 24 hiljade. Tako, po zvaničnoj statistici, u Beogradu ima 10 hiljada napuštenih stanova, 35 hiljada onih koji se koriste povremeno i još 108 hiljada privremeno nenastanjenih stanova, što je nezgodan amalgam jer obuhvata stanove koji su novi i još neuseljeni ili su u vreme popisa bili ispražnjeni radi selidbe i radova, ali i one stanove u kojima živi neko sa prebivalištem van Beograda. Ako zvanična statistika nije dovoljno uverljiva, možda će nam pomoći pogled na ugašena svetla u novoizgrađenim zgradama da se zapitamo za koga se to gradi.

Prema podacima EUROSTAT-a, prenaseljenost stanova u Srbiji je tokom 2022. godine iznosila 50 odsto, dok je na nivou Evropske unije, sa kojom volimo da se poredimo, ona bila na 17 odsto. Isto tako, prosek godina kada se mladi iseljavaju iz porodičnog doma je za pet godina veći u Srbiji (31,4) nego u EU (26,5). Ako se tome doda loše stanje većine postojećeg stambenog fonda, jasno je da potreba za boljim životnim prostorom postoji. Sa druge strane, prosečno domaćinstvo koje živi u prosečno prenaseljenom stanu i ima prosečna primanja ne može da priušti kvadrat od četiri hiljade evra. Nove stanove uglavnom kupuju oni koji privređuju znatno natprosečno i neretko ulažu u svoju treću ili četvrtu nekretninu. Para na paru i stan na stan.

BDP MERA SVIH STVARI

Jasno je da naše prosečno domaćinstvo nema šanse u tom neravnopravnom takmičenju gde jedni treba da naprave najveću investiciju u životu a drugi da parkiraju ili operu višak novca. Jedan deo problema je svakako i to što oni sa viškom para u Srbiji nemaju neki izbor tržišta kapitala pa prirodno ulažu u nekretnine kojima cene konstantno rastu te se novac uložen u njih umnožava i pored troškova održavanja stanova. Pored bogatih u Srbiji, stanove kupuje i dijaspora koja misli da će se nekad vratiti, ali i stranci koji tom akvizicijom stiču pravo stalnog boravka. Što se zvanične politike tiče, upravo tako i treba da bude jer građevinarstvo daje najznačajniji doprinos rastu BDP-a Srbije.

Bruto društveni proizvod je, ako to dosad neko nije shvatio, mera svih stvari. Sve dok izgradnja stanova doprinosi njegovom rastu, što se države tiče, u njima mogu da žive ale i bauci ili niko, potpuno je svejedno. Da je drugačije, verovatno bi postojala neka provera porekla novca koji se ulaže u nekretnine. Umesto toga, izdaje se rekordni broj građevinskih dozvola, širi se Beograd na vodi, gradi se Ekspo, betoniraćemo svaki pedalj slobodne površine, čak i kad broj stanova premaši broj stanovnika. Ionako taj trenutak može doći brzo, s obzirom na demografske tendencije i projekcije.

Koncept Generalnog urbanističkog plana Beograda 2041, koji smo videli pre tri godine i koji je u svojoj prirodi radnog dokumenta i dalje najviše što imamo od dugoročnog plana razvoja grada, opravdava dodatnu urbanizaciju očekivanjem da će se Beograd uvećati za 100 hiljada stanovnika. To očekivanje je u direktnoj suprotnosti sa demografskim studijama koje su sastavni deo samog dokumenta. Tim gore po studije! Mi više ne planiramo u skladu sa potrebama ljudi nego BDP-a. Lakše je zadovoljiti potrebu za stanom 100 hiljada nepostojećih ljudi nego se baviti stambenim i drugim problemima postojećih. To što intenzivna gradnja samo uvećava stvarne probleme samo je mala neprijatnost velike izgradnje. Sve dok se betoniranje svakog kvadratnog milimetra u jednom trenutku ne odrazi i na cene tih novogradnji.

Skupi kvadrati, pogotovo u Beogradu, vole da su što centralniji. Da nije tako, mogli bi se prazni stanovi graditi i negde jeftinije i lepše. Ipak, iako u njima niko neće živeti, oni moraju biti poželjni za život. A tolika izgradnja samo doprinosi vrućinama, poplavama i nepodnošljivosti života u gradu a to se, rečnikom tržišta, loše odražava i na cene nepokretnosti. Tako je u svakoj novogradnji u već pregusto izgrađenim delovima grada ugrađen i deo njenog budućeg pada vrednosti. O tempora, o mores!

Ipak, nas više treba da brine kakve sve posledice na celo društvo ima potpuno prepuštanje stanovanja nevidljivoj ruci tržišta. Pored toga što ne rešava stvarne stambene potrebe svojih građana, ovakva državna politika (tj. njen izostanak) utiče negativno na razne društvene probleme. Pre svega na već pominjanu demografiju. Nemogućnost da se stambeno pitanje reši na siguran način utiče na odlaganje zasnivanja porodice ili uopšte želju mladih da ostanu u zemlji. Onima koji ostaju smanjena je društvena pokretljivost jer ne mogu lako da priušte troškove stanovanja u željenom mestu obrazovanja ili rada. Nema dovoljno mesta u praznim stanovima jer kapitalu treba komfora.

Lakše je zamisliti da Srbija izumre nego da se prazni kvadrati oporezuju. U suprotnom bismo verovatno vodili uzbudljivu javnu debatu o tome na koji način aktivirati postojeći neiskorišćeni prostor za realne stambene potrebe. Eto jednog problema koji bi mogao solidnim delom da se reši sa postojećim resursima jer stanova ima. Ali stvari nisu tako jednostavne. Stvari su komplikovane i zato su stanovi prazni. To samo vanzemaljci ne mogu da shvate.

Autor je član kolektiva Ministarstvo prostora