Eksplozija cena nekretnina u Novom Sadu: Balon koji će pući

Nije u pitanju samo Novi Sad, svuda u zemlji uprkos slaboj platežnoj moći građana ubrzano rastu cene nekretnina. Ne samo da su kvadratni metri skočili u nebo, već se stanovi prodaju brže nego što se grade, a često je nemoguće, ili veoma teško, kupiti adekvatnu, željenu stambenu jedinicu čak i ako imate pripremljen keš u koferčetu. Kako se i zašto ovo zbiva? Kako objasniti paradoks da se eksplozija cena i potražnje za nekretninama dešava u vreme kada, po svim parametrima, prosečna porodica ne može da pokrije ni osnovne troškove živote, a kamoli da kupuje stanove i kuće?

Stručnjaci sa kojima smo razgovarali pre svega ukazuju na to da Srbija najvećim delom živi od građevinsko-investitorske industrije, ako se ne računa enormno i kontinuirano zaduživanje u inostranstvu. To navode kao ozbiljnu anomaliju, jer se država ne sme u tako snažnoj meri osloniti na jednu granu privrede, pogotovo građevinsku koja je sklona – čak i u normalnim ekonomskim i političkim uslovima – ozbiljnim oscilacijama, skokovima i padovima.

Navode da za sada funkcioniše svojevrsni perpetuum mobile, koji se zasniva na kruženju novca i nekretnina. „Višak novca“ iz budžeta (a to su sredstva koja su na najrazličitije načine završila u privatnim kasama, narodski rečeno – ono što je naprednjački berićetno maznuto od građana), kao i deo inostranih zajmova i investicija (smatra se da čak 25 odsto sredstava iz kineskih investicija u inostranstvu završi u džepovima domicilne političke elite, kao unapred uračunat koruptivni udeo) slije se u građevinsku industriju, koja potom opet puni budžet. Nova elita koja nastaje na državnim jaslama novac, a novca ima očigledno puno, ulaže tamo gde jedino zna i ume – u nekretnine. To važi i za ostale građane, kojima je stotinama milja daleko ulaganje u berzanske akcije, a kvadratni metar je kvadratni metar.

Treba reći da nisu u pitanju samo nekretnine u Srbiji, nego i u inostranstvu, a posebno su popularne Grčka i Turska. Jedan veliki građevinski preduzetnik iz Ankare, po rečima naših sagovornika, potražio je posrednika u Srbiji kada je video statističke podatke ko kupuje apartmane na turskom primorju.

Svi putevi vode u Novi Sad

Na rast cena utiče i sistematsko pražnjenje tzv. slamarica u kontekstu obezvređivanja stranih valuta i visoke inflacije. Da novac ne bi gubio vrednost, ulaže se u nekretnine, i to za sada jeste pametno rešenje, s obzirom na konstantan rast vrednosti kvadratnog metra. Često kupci ostavljaju stanove potpuno prazne, jer ne žele da se „bakću“ sa podstanarima, pošto i bez njih praktično zarađuju.

Kada je Novi Sad u pitanju, treba dodati i činjenicu da je u ovom gradu veoma jaka IT industrija u kojoj su plate, zbog direktne saradnje sa stranim kompanijama, izuzetno visoke, pa uposlenici mogu sebi lako da priušte stambene kredite. A banke, s obzirom na višak novca na svetskom tržištu, veoma lako i izdašno daju zajam. A kada su banke lake i izdašne, valja se uvek zapitati o čemu se tu radi.

U Novi Sad, u nekretnine, što dodatno povećava potražnju, sliva se i novac (ko zna kako prihodovan) iz BiH-entiteta Republika Srpska. Kapital, kažu naši sagovornici, ne želi trusna područja, a takvom mu se čini susedna država, pa se seli tamo gde je sigurnije. Novi Sad je procenjen kao siguran grad, pa ovde i stanove kupuju, a i zgrade zidaju, firme iz RS. Bilo je čak duhovitih predloga da se jedna novi bulevar u Novom Sadu nazove po Miloradu Dodiku. Osim iz RS, kupci nekretnina u glavnom gradu Vojvodine su i oni sa Kosova, Crne Gore, ali i iz centralne Srbije.

Veliki pritisak na Novi Sad je posledica toga da su dobre šanse za zaposlenjem, a tu je i veliki državni univerzitet. Nekada smo svedočili pražnjenju sela i selidbi u obližnje gradove, a sada je u toku depopulacija gradova. Vojvođanski gradovi, nekadašnji uspešni privredni centri, ubrzano se prazne, i ko god može – seli se u Novi Sad. Ili bar kupuje stan u njemu, ako ima viška para, da deca imaju smeštaj kada dođu na studije.

Ne treba zanemariti ni činjenicu da dobar deo građana koji žive u inostranstvu, i tamo dobro zarađuju, ušteđevinu investira u nekretnine u Srbiji. Dosta se govori i o tome da je rast cena stanova i kuća vezan i za priliv izbeglica iz Rusije i Ukrajini. Naši sagovornici, međutim, ukazuju da je ta priča malo prenaduvana, da je tačno da oni u određenoj meri kupuju nekretnine, ali da ih više iznajmljuju, jer im je Srbija uglavnom samo usputna stanica. Kada smo već kod rata u Ukrajini, treba spomenuti još jedan važan faktor za cene stanova, a to je repromaterijal. Armatura je, na primer, poskupela bezmalo tri puta.

Prenaduvani balon

No, čitava ova komplikovana bajka, u kojoj su na dobitku i investitori, i država, pa i kupci stanova, ima loše strane i neumitno nesrećan kraj. Loša strana je urbanističko nasilje nad gradom, koje je posebno vidljivo u Novom Sadu, a čiji je cilj maksimalizacija profita i gomilanje što više stambenih jedinica na malom prstoru. Sredstva koje investitori daju za razne gradske takse, a koja bi trebalo da se potom ulažu u razvoj infrastrukture, završavaju ko zna gde. Odnosno, akumuliranje zgrada i zgradurina ne prati odgovarajuća infrastruktura. Novi Sad, kada padne iole veća kiša, pretvori se u kompleks jezera, dunavsko priobalje smrdi na kanalizaciju, a vrlo je verovatno da će uskoro doći i do ozbiljnih problema u vodosnabdevanju.

U naredne dve godine planirano je da se u Novom Sadu izgradi najmanje milion kvadratnih metara, ili oko 20.000 stambenih jedinica. To će definitivno dovesti do zasićenja, a onda će se, procenjuju eksperti, bajka polako privoditi nesrećnom kraju. Cene će krenuti u rikverc. S obzirom da je zbog rasta euribora započelo i uvećanje kreditnih rata (pogledaj tekst „Finansijska oluja“), koje se mogu udvostručiti ili čak utrostručiti, realno je da neki ljudi neće biti u stanju da vraćaju zajam, i da će se to završiti aktiviranjem hipoteka.

Pad cena stana dovešće do toga da će neki početi da viškove stanova prodaju, pogotovo što će narednih godina vladati ozbiljna ekonomska kriza. Država će, pored toga, morati da vraća ogromne kredite, koji su takođe delom vezani za euribor, a moraće da pokriva i ogromne troškove državnih gubitaša, pa iz budžeta neće moći baš toliko mnogo da se krade, a pogotovo se neće više ulagati u nekretnine. Mnoge građevinske i investitorske firme će bankrotirati, što će dovesti do čitavog niza drugih problema. Budžet će ostati bez značajnog unutrašnjeg priliva…

Stvari neće na dobro izaći, budite sigurni u to.

Čitajte dnevne vesti, analize, komentare i intervjue na www.vreme.com