Morate li da platite legalizaciju

Građanima su, umesto najavljenih naknada od 100 do 1.000 evra, počeli da pristižu obračuni i po nekoliko desetina puta veći. Istovremeno, postupak ne rešava automatski pitanje svojine nad objektima izgrađenim na tuđem zemljištu.

Predsednik Srbije Aleksandar Vučić je tokom najave reforme „Svoj na svome“, u septembru 2025. godine, obećao građanima legalizaciju objekata po ceni od 100 do 1.000 evra po objektu. Međutim, građanima su počeli da pristižu obračuni naknada i po nekoliko desetina puta veći od tog iznosa, piše advokat Đorđe Vukotić za Dnevni list Danas.

Vukotić navodi da postoji sumnja u prioritizaciju predmeta, imajući u vidu da se neki kompleksni, a skoro izgrađeni objekti legalizuju pre onih građenih pre deset i više godina, koji su još davno trebalo da budu ozakonjeni.

On objašnjava da građani mogu primetiti da im umanjena naknada nije uvažena ukoliko je naknada odmerena prema kvadraturi, odnosno tako što su kvadratni metri pomnoženi sa određenim novčanim iznosom. Naknada se naplaćuje za uređenje građevinskog zemljišta u postupku izdavanja građevinske dozvole.

Vukotić u tekstu za Danas piše da se umanjene naknade odnose samo na porodične stambene objekte sa najviše dve posebne stambene jedinice i stanove u stambenim, odnosno stambeno-poslovnim zgradama.

Među objektima na koje se mogu odnositi visoke naknade su porodične stambene zgrade sa više od dve stambene jedinice, individualni objekti kombinovane poslovno-stambene namene, stanovi adaptirani od pomoćnih prostorija ili nadziđivanjem, kao i stanovi u zgradama izgrađenim mimo gabarita dozvoljenih građevinskom dozvolom, za razliku u kvadraturi.

Legalizacija ne znači automatski i svojinu

Pored visine naknada, zakon „Svoj na svome“ trebalo je da reši i problem držalaca nepokretnosti, koji nisu isto što i vlasnici, piše Biznis.rs.

Činjenica da neko decenijama koristi kuću ili plaća porez ne znači automatski da može da stekne pravo svojine. Posebno složena situacija nastaje kada je objekat izgrađen na zemljištu koje je u vlasništvu drugog lica, objašnjava Biznis.rs.

Pravo svojine na nepokretnosti daje vlasniku najšira ovlašćenja. Držalac, prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, ima samo faktičku vlast nad stvari. Zato ni činjenica da neko nepokretnost koristi deset ili 20 godina, plaća zakupninu ili porez, sama po sebi ne znači da može steći pravo svojine.

Foto: Milovan Milenković News Magazine VREME

U praksi je držalac često lice koje je izgradilo nelegalan objekat i uspelo da ga evidentira u katastru, ali zbog neispunjenih uslova nije moglo da bude upisano kao vlasnik, kaže za Biznis.rs advokat Tijana Vladisavljević iz Advokatske kancelarije Vladisavljević.

„Takve situacije često viđamo i u našoj advokatskoj praksi. U jednom predmetu lice je još osamdesetih godina rešenjem opštine dobilo zemljište na privremeno korišćenje na četiri godine radi postavljanja objekta, uz obavezu da naknadno zaključi ugovor o korišćenju zemljišta. Taj privremeni pravni osnov kasnije nije doveo do urednog upisa prava korišćenja niti prava svojine, dok je lice danas u katastru evidentirano kao držalac“, objašnjava Vladisavljević.

Postupak „Svoj na svome“ upravo treba da omogući upis prava svojine za veliki broj objekata kod kojih ranije za to nije bilo uslova. Ipak, držaoci neće automatski biti upisani kao vlasnici.

Zakon razlikuje objekte izgrađene na sopstvenom zemljištu, zemljištu u javnoj svojini i privatnom zemljištu drugog lica.

Kuća na tuđoj parceli: pet godina za rešavanje odnosa

„Najsloženija je situacija kada je objekat izgrađen na privatnom zemljištu trećeg lica. Tada zakon upućuje držaoca da u roku od pet godina pred nadležnim organom reši svojinske odnose na zemljištu. Ako ne uspe u tome, vlasnik zemljišta može zahtevati uklanjanje objekta“, navodi Vladisavljević.

Držaoci koji nisu podneli prijavu u redovnom roku ne gube automatski eventualno pravo svojine, ali mogu izgubiti mogućnost da ga upišu kroz pojednostavljeni postupak. Naknadna prijava moguća je do 24. oktobra 2026. godine za one koji dokažu da su rok propustili iz opravdanih razloga.

Istovremeno, 1. maj 2028. godine predstavlja krajnji rok za rešavanje statusa onih koji su u katastru evidentirani kao držaoci.

„Ako se do tada ne steknu zakonski uslovi za upis prava svojine na nepokretnosti na kojoj je lice evidentirano kao držalac po ranijim katastarskim propisima, katastar će po službenoj dužnosti izbrisati svojstvo držaoca i državinu“, ističe ona.

Zakon predviđa izuzetak za slučajeve u kojima je držalac u vreme izgradnje imao pravni osnov za korišćenje zemljišta koji je kasnije prestao. Uslov je, između ostalog, da u objektu živi najmanje 20 godina, da je porez plaćao najmanje deset godina u kontinuitetu, da ne postoji rešenje o uklanjanju objekta i da nema drugu nepokretnost koja mu služi za stanovanje.

Foto: Privatna arhiva

Ako su uslovi ispunjeni, svojina na objektu može biti upisana, ali držalac mora u roku od pet godina da reši imovinsko-pravne odnose na zemljištu. U suprotnom, to pitanje moraće da rešava drugim putem, najčešće pred sudom.

Ako nema prijave, vlasnik parcele može postati vlasnik objekta

Za objekte za koje prijava nije podneta, a koji nisu u kategoriji objekata koji se upisuju u korist Republike Srbije, zakon predviđa upis svojine na objektu u korist vlasnika katastarske parcele.

„To može biti naročito problematično kada se zemljište vodi na drugo lice, više suvlasnika, preminula lica ili njihove naslednike, od kojih neki nisu poznati, dostupni ili žive u inostranstvu. Ako smatra da ima pravo na objektu, držalac će morati svoj pravni osnov da zaštiti i da dokaže drugim pravnim putem, uobičajeno sudskim putem“, ukazuje Vladisavljević.

Građani koji su propustili redovni rok i dalje mogu podneti naknadnu prijavu do 24. oktobra 2026. godine, ukoliko postoje opravdani razlozi zbog kojih to nisu učinili na vreme.

Pravo novinarstvo košta, a mi nećemo da nas kupe tajkuni i korporacije. Podržite nas jednokratnom ili mesečnom donacijom. Vreme za to je sada!