Pitanje od milijardu dolara

Da li nedavni katastrofalni zemljotresi u Turskoj i Siriji mogu uticati na tržište nekretnina u Srbiji? Laici bi, naravno, odgovorili negativno, čak bi smatrali da je pitanje besmisleno, ali ne bi bili u pravu. I ova naša zemlja, u kojoj ekonomska demokratija, kao i demokratija uopšte, ne postoji, i u kojoj politička klasa i dalje konstruiše tržišta, pogotovo ono građevinsko-investitorsko koje je u priličnoj meri, i sistematski, zatvoreno za strance (ukoliko, naravno, nisu u pitanju visokokoruptivni međunarodni aranžmani koji podrazumevaju pranje novca, a u kojima zapravo “ni milicija ne zna” ko su stvarni investitori), podložna je snažnom uticaju svetskih događanja.

Recimo, retko ko je pre samo godinu dana očekivao da će Putinova nakana da napadne Ukrajinu biti jedan od činilaca koji će dovesti do povećanja i cena nekretnina i zakupnine stanova u Srbiji. Nesrećne izbeglice iz Rusije i Ukrajine koje su sticajem okolnosti završile ovde, kupovale su stanove često po uvećanoj ceni, na brzinu i bez razmišljanja, uvećavajući potražnju. To se posebno odnosilo na prvi talas pristiglih, koji su, po pravilu, imali i najviše novca. Potonji talasi dovode nešto manje imućne, koji iznajmljuju stanove, a to dovodi do značajnog skoka rente. Mnogi vlasnici nekretnina videli su i vide dobru priliku da profitiraju na ratu “slovenske braće”, pa su iz svojih nekretnina izbacili nesolventne “domicilce” i sada kvadrate izdaju za dvostruko, a u nekim slučajevima čak i trostruko veće novce. Uvek je Srbija, naime, bila spremna da prihvati izbeglice i pruži im utočište.

U OČEKIVANJU KRIZE

Rat u Ukrajini je doveo i do ogromnog uvećanja cene građevinskog materijala na evropskom i svetskom tržištu, posebno armature, što je produkovalo značajno poskupljenje izgradnje stambenih i poslovnih objekata u Srbiji, a što opet direktno i logično utiče na cenu kvadratnog metra stambenog i poslovnog prostora. Tu dolazimo i do zemljotresa iz prve rečenice, pogotovo onoga u Turskoj. Najavljena je velika državna akcija za rekonstrukciju porušenih gradova, vredna milijarde evra, koja će opet produkovati dodatni skok cene građevinskog materijala, pogotovo onog koji je iz Turske pristizao u Srbiju u poslednjem periodu. Osim toga, Turska će, kažu stručnjaci, povući i veliki deo radne snage, pa i one sa ovog područja, što će dovesti do toga da će ovdašnji preduzetnici morati da povećaju zarade zaposlenima. I u ovom slučaju se pojavljuje faktor izbeglica iz Rusije, koji će se možda iz Turske prebaciti u uvek dostupnu Srbiju, ili onih koji su planirali da odu u Tursku, a sada će, posle zemljotresa, izabrati našu zemlju. Nisu to velike “brojke”, ali za ovako malu ekonomiju i desetak hiljada “neplaniranih dođoša” može izvršiti jak uticaj na građevinsko-investitorska gibanja.

Rečeno zapravo ilustruje, kažu preduzetnici i stručnjaci sa kojima smo razgovarali, koliko je teško predvideti kako će se cene nekretnina i zakupa kretati u bliskoj budućnosti. Pitanje je to ne od milion nego od milijardu dolara, a na odgovor utiče veliki kompleks raznoraznih čimbenika. Naravno, očekuje se da će prenaduvane cene i velika, nekontrolisana izgradnja, odnosno enormna ponuda logički kad-tad da dovede do pada vrednosti kvadrata. Kada je reč o izbeglicama, mnogo će zavisiti od daljeg toka ruske agresije, ali je isto tako činjenica da oni dugoročno nemaju nameru da svoju sudbinu vežu za Srbiju, već im je ona samo prolazna tačka za neku bolju destinaciju (no, ne treba ipak precenjivati njihov uticaj na cene nekretnina, koji postoji, ali svakako nije presudan). Ako tome dodamo da su banke, očekivano, povećale i kamate i učešće za stambene kredite, te da je primetan pad ionako nevelikog procenta kupovine na kredit (stanovi u Srbiji se uglavnom kupuju za gotov novac), i da postoji bojazan od aktiviranja velikog broja hipoteka usled nemogućnosti servisiranja dugova – sve ide ka zaključku da će balon nekretnina uskoro pući. A možda pre svega zato što ovakav uspon zgrada i solitera nema zdravo ekonomsko utemeljenje. Da bi se to zaključilo, ne treba biti veliki ekspert: potpuno je, naime, nezamislivo da prosečni bračni par sa odgovarajućom zaradom može sebi priuštiti nekretninu u ovom trenutku.

No, logika ne deluje baš uvek u ekonomiji, pa čak ni onoj strogo kontrolisanoj. Recimo, sami investitori su, u očekivanju krize, u proteklom periodu smanjili investicije, a beleži se znatan pad broja izdatih građevinskih dozvola i odustajanje od nekih najavljenih projekata. To će opet smanjiti ponudu u nastupajućem periodu i možda dovesti do stagnacije, pa čak u pojedinim slučajevima, pogotovo u Beogradu i Novom Sadu, i do izvesnog porasta cene nekretnina. To je ipak manje realan scenario, jer će Srbiju neminovno zahvatiti talas svetske ekonomske recesije koji podrazumeva, možda i pre svega, krizu građevinske industrije. Kako stvari stoje u ovom trenutku, u Novom Sadu i Beogradu beleži se, u proseku, stagnacija potražnje i cena, dok se u manjim gradovima konstatuje značajan pad potražnje. Razlog za to je, naravno, činjenica da je Srbija dvocentralizovana država i da iz manjih mesta u potrazi sa poslom i karijerom beži ko god može. Prastara priča kojom se skoro niko ne bavi. Stagnacija je, inače, prvi nagoveštaj pada cena.

SLIVANJE NOVCA U IZGRADNJU NEKRETNINA

Da bismo potpuno razumeli tržište nekretnina u Srbiji, odnosno eksploziju izgradnje i vrednosti kvadrata, pa i pogledali u budućnost, moramo se vratiti nekoliko koraka nazad. Već smo o tome pisali u nekoliko navrata (recimo, “Vreme” br. 1659), ali hajde da se podsetimo. Nekretnine su ovde izuzetno dobar posao pre svega za vlasnike naših života. Naša ekonomija se u dobroj meri upravo zasniva na građevinsko-investitorskoj industriji. Interesantno je to područje jer se na njemu može prati ogroman novac, onaj dakako nezakonito ili poluzakonito stečen. U uslovima grandiozne korupcije, politička klasa raspolaže ogromnim “viškom sredstava”, koji se po pravilu sliva u građevinu koja je, procenjeno, sigurna investicija. Retko će koji naprednjak svoj “ulov” uložiti na svetske berze, čak i preko posrednika, jer to jednostavno nije u našoj tradiciji. Može te neko prevariti a, sa druge strane, niko ne može da ti otme cigle i beton. Koliko imaš “kvadrati”, toliko vrediš!

Srbija se zadužuje svakodnevno i ubrzano, a taj novac dobrim delom, na najrazličitije načine, završava u kvadratnim metrima. To se odnosi i na pojedine investicije: smatra se, recimo, da čak 25 odsto sredstava iz kineskih investicija završi u džepovima političke klase, kao unapred uračunat koruptivni udeo. Uprošćeno, državni novac, onaj koji će vraćati sledeće generacije – u jednom isplaniranom haosu sliva se u nekretnine, čime se dramatično pojačava potražnja. Neki finansijski stručnjaci smatraju da je Srbija za vreme Vučića oštećena za više od 11 milijardi evra.

Sa druge strane, upravo se firme bliske naprednjacima bave onim najvećim građevinsko-investicionim poslovima. To podrazumeva različite marifetluke, o kojima smo onoliko i čitali i pisali. Povlašćene firme kupuju poljoprivredna zemljišta, koja preko noći postaju građevinska, ili pak kupuju građevinska zemljišta, na kojim se potom dramatično uvećava spratnost. Time se unapred ostvaruju ogromni profiti i enormna razlika između uloženih sredstava i zarade, što ostavlja prostor da se plate i stranka i pojedinci u vlasti, pa i “mali ljudi” zaposleni u urbanizmu, koji treba da “odrade” to što im se kaže. Dakle, građevina je za naprednjake svojevrsni perpetuum mobile: državnim novcem se kupuju privatni stanovi i poslovni prostori, a na tome zarađuju naprednjačke firme. Deo novca se opet sliva u budžet kroz poreze i doprinose, i tako ukrug. Upravo je to ključni faktor, kažu stručnjaci, kojim se može objasniti to što na svakom ćošku niču nove građevine, naravno, bez odgovarajuće infrastrukture. Time se, naravno, objašnjava i urbanističko nasilje u gradovima.

Pored toga, građevinska industrija je pogodna i za reketiranje, i to se odnosi na “obične” preduzetnike. U svakom trenutku svako gradilište u Srbiji može, po važećim zakonima, biti zatvoreno ukoliko to neko želi, kao što projekat može nesmetano da nastavi svoj život makar na njemu nekoliko radnika poginulo ukoliko se da novac “onome kome treba”. Eto još jednog lepog izvora prihoda, koji opet može završiti u nekretninama. U tom smislu se i stanovi daju “na reket”.

REALNI FAKTORI

Postoji, naravno, i drugi niz recimo realnih faktora koji su uticali na rast cena. Među njih valja ubrojiti i pražnjenje tzv. slamarica u kontekstu inflacije i obezvređivanja prominentnih valuta. Na rast vrednosti kvadratnog metra utiče i činjenica da su Novi Sad i Beograd veoma popularni međ’ srpstvom u BiH, Crnoj Gori, pa i među ono nešto malo preostalih Srba na Kosovu. Oni, takođe, višak novca ulažu u nekretnine u Novom Sadu i Beogradu. Postoji dakako ozbiljna sumnja da i odande dolazi prljav novac, pripremljen za otkuvavanje na 90 stepeni. Tržište nekretnina u ova dva grada zapravo je svojevrsna “žrtva” i korupcije u susednim državama. Već smo spomenuli da se manja mesta u Srbiji, posebno Vojvodini, prazne: uprkos ogromnoj disproporciji cena nekretnina u provinciji i centrima, ljudi spremno prodaju ogromna imanja da bi kupili garsonjeru sa pogledom na susedov toalet. Ne samo zbog selidbe, već i da im deca imaju gde da budu smeštena kada budu studirala. Nekada veliki vojvođanski gradovi sada liče na područja duhova, a nema nikakvih naznaka da će se taj trend zaustaviti. I ovde je, naravno, faktor korupcije i lopovluka važan, lokalni moćnici novac takođe ulažu u (novosadske i beogradske) nekretnine.

Kada je Novi Sad u pitanju, treba dodati i činjenicu da je u ovom gradu veoma jaka IT industrija u kojoj su plate, zbog direktne saradnje sa stranim kompanijama, izuzetno visoke, pa uposlenici mogu sebi lako da priušte stan. Banke su donedavno bile izdašne i skoro svako je mogao da podigne kredit. Ne treba zanemariti ni to da dobar deo građana koji živi u inostranstvu ušteđevinu investitiraju u Srbiju, i to opet u nekretnine, birajući pritom najveće gradove.

Elem, i najveći stručnjaci se teško snalaze u kolopletu različitih faktora, na koje opet utiču mnogobrojni drugi politički i ekonomski procesi. Ipak, ako bi se kladili, novac bi uložili na opciju da će cene nekretnina uskoro početi da padaju. Kažu, kao prvo, da treba očekivati da će se privatni zahvat iz državne vreće novca smanjiti, ne naravno zbog uređenja države i umanjenja endemske pohlepe, već zbog ekonomske krize. Slamarice će se takođe isprazniti, nisu ni one velike kao štale, a kreditna zaduženja neki građani neće moći da servisiraju, pa će se pokrenuti hipoteke. Ukoliko krene smanjenje cena kvadratnog metra, ono će imati domino-efekat. A možda prvu značajniju pločicu gurnu upravo “politički investitori”, koji imaju i najveći prostor za umanjenje vrednosti kvadrata.

URBANISTIČKO NASILJE I KVALITET GRADNJE

Na kraju, valja reći da cene nekretnina i zakupa stanova ne bi trebalo da zasene zapravo važniju priču: onu o pomenutom urbanističkom nasilju i kvalitetu građevinskih radova. Već je bezbroj puta tematizovana priča o razaranju gradova zarad maksimalizacije profita i o nedovoljnom ulaganju u prateću infrastrukturu. Novi Sad, recimo, kažu nam sagovornici iz lokalnog javnog preduzeća, može vrlo brzo da dođe u situaciju da uskoro budu uvedene ozbiljne restrikcije u snabdevanju vodom. Što se tiče kvaliteta građevina, poznavaoci prilika upozoravaju da Srbija zapravo ne raspolaže dovoljnim brojem stručnjaka koji mogu da prate ovaj nivo gradnje, pa ozbiljne projekte i zahvate kreiraju i kontrolišu priučeni kadrovi, sazreli na mešalici u komšiluku. Sa tim problemom će se Srbija tek suočavati, a treba se nadati da nas neće strefiti neki jači zemljotres, ne daj bože.

Treba podsetiti i na to da bi država mogla veoma jednostavno da uvede određena pravila i zakone koji bi sprečili urušavanje gradova, recimo da pooštri propise koji definišu urbanističke uslove i ostavljanje većeg prostora za zelene površine. Takođe, stepenovanim nametima, kojim bi se značajnije oporezovali vlasnici koji imaju više stanova, mogla bi se povećati ponuda stanova, odnosno uticati na smanjenje cena nekretnina, čime bi se omogućilo i običnim ljudima da dođu do krova nad glavom. Ali to se, bar dok je “ovo” na vlasti, neće desiti. Zašto bi se donosioci odluka odrekli odličnog biznisa koji milionima, pa i milijardama puni džepove i njima i njihovim prijateljima investitorima?

Preporuka stručnjaka sa kojima smo razgovarali glasi: ako već kupujete nekretninu, pazite od koga je pazarite. Ukoliko nastupi kriza, mnoge zgrade će ostati nedovršene. A možda vam se, ako se u stan i uselite, može srušiti zid ukoliko ga u prolazu jače očešete ramenom.