Zašto padaju beogradske fasade

...

U julu ove godine, tokom jake oluje, srušila se i na komade polomila fasadna skulptura sa stambene zgrade u Kneza Miloša 78. Radi se o modernističkoj poluvili trgovca Milisava Ćirovića iz 1932. godine i skulpturi Mlada žena koju je za nju izradio čuveni crnogorski vajar Risto Stijović. Tih dana, usred najava rušenja i ukidanja raznih simbola grada, nezadovoljstvo neispunjenjem studentskih zahteva kulminiralo je u građansku neposlušnost – redovne blokade saobraćaja i zapaljene kontejnere. Tako je incident sa palom skulpturom u javnosti primljen kao nekakva magijska potvrda opšteg osećaja da se Beograd nalazi u stanju kosmičke dezintegracije.

Nastavak događaja bio je podjednako nadrealan: skulptura ostaje da leži na trotoaru danima, a jedna stanarka sa prozora svedoči kako neki mladić podiže glavu Mlade žene i odnosi je u nepoznatom pravcu. Slika tragično raspuklog kamenog tela skulpture proširila se društvenim mrežama i izazvala snažne reakcije. Još od pada nadstrešnice u Novom Sadu, mi na svaki propust arhitekture i građevine reagujemo emotivno, i to je sasvim očekivano; puka je slučajnost što se 9. jula u trenutku treska ispred Kneza Miloša 78 nije zatekao niko.

foto: lazara marinković

Osim emotivnih reakcija, događaj je u javnosti pratila i magla dezinformacija, neistinitih tvrdnji i deluzija koje su pokazale kako malo znamo o svom položaju, pravima, i mogućnostima, kao građana koji bi da u posttranzicionom gradu stanuju bezbedno i priuštivo. Odgovori na pitanje zbog čega su u tako lošem stanju beogradske fasade i stambene zgrade generalno, daleko su zanimljiviji i kompleksniji.

STANOVANJE U KULTURNOJ BAŠTINI

Ako ste vlasnik stana u zgradi koja ima neki stepen zaštite i oznaku kulturnog nasleđa, u zemljama Evropske unije na koje se ugledamo, kao i u našoj zemlji u poslednjih 35 godina, Zavod za zaštitu spomenika kulture Grada nema nikakvu odgovornost za popravke i renoviranja. Zavod samo ima dužnost, jednom kada se stanari organizuju, skupe ili nađu novac i krenu u popravke, da pruži uputstva kako radovi moraju da se sprovedu da bi rezultat bio što bliži istorijskom originalu, i to je sve. Stanovati u kulturnoj baštini je, dakle, za vlasnike samo dodatni teret, trošak i proceduralna gnjavaža. Ideja je u kapitalizmu da će se to ulaganje u kulturno dobro njima vratiti kroz povećanu vrednost imovine, a takođe, na ovakvim istorijskim stanovima u centru grada može se mnogo zaraditi kroz Airbnb ili dugoročno izdavanje, pa će se na kraju sve lepo iznivelisati kroz novac. Pa ipak, izgleda da stanari mahom ovo ne znaju: već 35 godina, kada bi se u centru Beograda odronio deo fasade, oni bi za medije izjavili kako su znali da se deo klima i kako su više puta pisali Zavodu i molili da se nešto preduzme, a onda bi podjednako neobavešteni novinar vest završio frazom “reakcija nadležnih je izostala”.

Kako je moguće da stanari i građani nisu informisani o nečemu ovako značajnom? Čiji je bio posao da ih o tome obavesti? U ovakvim situacijama oni iznova i iznova proživljavaju bes i tugu zbog napuštenosti od strane institucija, preokreta koji se desio još 1990. godine.

KRATKA ISTORIJA STANOVANJA U STAMBENIM ZGRADAMA

U socijalističkoj državi Jugoslaviji, zvanično, društvo je bilo odgovorno za skućavanje porodica i individua i održavanje stambenih zgrada. Po Zakonu iz 1958. godine, osnovani su stambeni fondovi u koje su uplaćivana učešća od radničkih plata i profiti društvenih preduzeća. Tada su i predratne stambene zgrade delimično nacionalizovane, i u te stanove useljeno je radništvo. Zgrade za kolektivno stanovanje, kako su se tada zvale, građene su svačijim novcem, i o njima su se brinula javna preduzeća. Tako stanari nisu morali ni o čemu da razmišljaju, ni o kvaru lifta, ni o krovu koji prokišnjava, ni o ruševnoj fasadi; o tome su razmišljali inženjeri i majstori iz javnih preduzeća. Država je, kao vlasnik stana, održavala i stan i stambenu zgradu i ulagala znatna sredstva. Dodeljeni stanovi ostajali su društvena imovina (društvenih preduzeća ili lokalnih samouprava), a stanari su imali zagarantovano doživotno stanarsko pravo koje se moglo prenositi na potomke. Ovaj sistem jeste bio manjkav i imao propusta, ali je bio pokušaj da se operacionalizuje paradigma stanovanja kao univerzalnog ljudskog prava.

Sve se menja početkom devedesetih, sa propašću jugoslovenskog sistema i prelaskom na tržišnu ekonomiju. U Zakonu o stambenim odnosima 1990. godine uvodi se promena kojom država više nema odgovornost da stambeno zbrinjava sve stanovnike. Na osnovu ove zakonske promene, oni koji su imali stanarsko pravo mogli su da za veoma male sume otkupe društvene stanove u kojima su živeli, i tako je u narednih šest godina preko 98 odsto stanova prešlo u privatno vlasništvo, a stanovanje je postalo, od kolektivne, individualna odgovornost. Teoretičari kažu da je ovaj proces imao funkciju “apsorpcije šoka”; naime, stvarnost koju ste poznavali raspala se, ali vi iz situacije izlazite kao neko ko poseduje stambenu nekretninu, što je na takozvanom Zapadu i tada bilo, a i sada je, za mnoge nedostižan san. Masovna privatizacija društvenih stanova desila se u svim zemljama Istočne Evrope koje su imale neki vid socijalističkog sistema i zato su sada stope vlasništva nad stanovima u ovom delu Evrope mnogo veće nego u zapadnom (u Nemačkoj i Švajcarskoj na primer, tek polovina stanovništva poseduje stan).

U VAKUUMU ODGOVORNOSTI

foto: jelena simeunović

Prebacivanjem imovine nad stanovima na stanare država se oslobodila odgovornosti za njihovo održavanje. Namera je bila da se održavanje stambenih zgrada, kao i sve ostalo, od sada rešava kao u drugim zemljama sa kapitalističkim uređenjem – privatno, i svaka zgrada za sebe. Međutim, da bi to funkcionisalo, trebalo je razviti celokupni pravni okvir koji definiše uloge i odgovornosti, kao i kompleksne mehanizme podrške i prisile. To se kod nas nikada (ili i dalje) nije desilo. Tako je nastao višedecenijski vakuum odgovornosti; formalno, od devedesetih godina do danas za održavanje zgrada odgovorni su stanari, ali u praksi nije odgovoran niko. Novi sistem održavanja zgrada počeo je da dobija obrise tek 2008. godine, ali je najvažnija 2016. godina kada je donet Zakon o stanovanju i održavanju zgrada. Tada stambena zajednica dobija status pravnog lica koje može da zaključuje ugovore, zadužuje se i bude pravno odgovorno u slučaju štete. Uvodi se i licenca profesionalnog upravnika, kao i obaveza da ga svaka zgrada ima. Malo kasnije se propisuje i minimalno mesečno ulaganje u fond zgrade, iznosom koji je nerealno nizak. Građane verovatno očekuje povećanje ovog iznosa, kao i uvođenje obaveznog plaćanja osiguranja zgrade. Da bi bile adekvatne, ove sume uopšte neće biti male. Poslednji korak bio bi uvođenje zakonskih kazni za stambene zajednice koje nisu renovirale ruševni krov ili fasadu ili obavile druge bitne popravke.

Sistem održavanja stambenih zgrada kod nas se već 35 godina razvija vrlo sporo i kolebljivo. Profesionalni upravnici kažu da je to zato što je podsećanje građana na svu težinu odgovornosti koju su primili devedesetih politički nepopularno. Moguće je i da bi ih podstaklo da se zapitaju da li je taj transfer bio u njihovom najboljem interesu.

BOGATI U IMOVINI, SIROMAŠNI U GOTOVINI

Kada u poželjnom ili srednje poželjnom delu grada Njujorka naiđete na kuću ili zgradu oronule fasade, stolarije koja nikada nije menjana ili propalog krova – skoro bez izuzetka se radi o sledećem scenariju: kuću ili zgradu poseduju i u njoj žive starci koji su je kupili za neverovatno nisku cenu sedamdesetih godina kada je grad bio u dubokoj finansijskoj krizi, i kada je svako ko je imao prilike bežao u bogata i bela predgrađa. Od devedesetih se situacija obrće: novac se vraća u američke gradove, oni postaju ponovo privlačni, što rezultira naglim porastom cena, pa ti ljudi sada jedva uspevaju da izađu na kraj sa troškovima života, porezom na imovinu i troškovima održavanja, često u tu svrhu izdajući deo kuće ili stana. Danas je za osrednji stan od 70 kvadrata u srednje poželjnom delu Njujorka mesečni trošak održavanja između 600$ i 1000$ (tu spadaju troškovi tekućeg održavanja, plata za upravnika i domara, osiguranje zgrade i učešće u fondu zgrade za buduće radove). Kao vlasnik stana u zgradi, vi nemate mogućnost da te troškove izbegnete. Kao i kod nas, oni koji su do nekretnine došli u prethodnoj, drugačijoj stvarnosti, i sada, u surovoj tržišnoj utakmici ne mogu da izađu na kraj sa povećanim troškovima, često zapadaju u dugove za porez i komunalije. Devedesetih godina, tadašnji gradonačelnik Njujorka Rudi Đulijani uveo je zloglasnu uredbu kojom se dugovanja gradu prodaju privatnim firmama koje onda preuzimaju na sebe posao uterivanja duga, i to se najčešće završava izbacivanjem ljudi iz jedinih domova i prodajom njihovih stanova radi otplate duga. Fenomen siromašnih vlasnika stanova (asset rich, cash poor), odnosno onih koji imaju nekretninu, ali nemaju prihod dovoljan da je adekvatno održavaju, na takozvanom Zapadu je retkost, dok je u Istočnoj Evropi i kod nas, baš zbog opisane istorije – pravilo. Kada se zalažemo za uređeno društvo i uređene gradove poput onih na tzv. Zapadu, moramo biti svesni da će, u pogledu stanovanja u zgradama, to ovako da izgleda. Oni koji nemaju da plate moraće da se sele sa poželjnih lokacija.

USITNJENI STAMBENI KAPITAL

Nije teško zamisliti da je trgovac Milisav Ćirović sjajno održavao svoju zgradu u Kneza Miloša 78. Prvo, bio je jedini vlasnik cele zgrade i nije morao ni sa kim da skuplja novac, da se dogovara i pregovara, što je uvek najteži deo, a drugo, bio je, pretpostavljamo, dovoljno bogat pa mu to nije bilo problem. U Beogradu 1932. godine, sirotinjskom gradu u kome je 70-80 odsto građana živelo ispod linije siromaštva i u kome su bujala neformalna naselja, trgovac Ćirović bio je u mogućnosti da angažuje slavnog arhitektu Miladina Prljevića, koprojektanta palate “Albanija”, da mu u samom centru grada isprojektuje poluvilu za porodicu i poslugu. Takvih ljudi bilo je malo. U to vreme, po zakonu niste mogli da posedujete deo zgrade, na primer jedan stan, nego samo celu zgradu, a rentijerski lobi (kroz “Udruženje kućevlasnika”) trudio se da to tako i ostane.

Ono što je između dva rata posedovala mala grupa ljudi, danas je, zbog nacionalizacije stanova 1958, pa potom mogućnosti otkupa 1990–1996, u vlasništvu mnoštva. Krupni predratni stambeni kapital je usitnjen, i na tome treba biti zahvalan. Kao rezultat, zgrade u centru Beograda danas su klasno raznolike: tu jedni do drugih žive vrlo siromašni i nova poslovna elita, i svi su vlasnici stanova i primorani su da razgovaraju i da se dogovore oko pokvarenog lifta.
I to je jedna stvar koju treba reći u odbranu građana: mi nemamo kulturu stanovanja u zgradi koju zajednički posedujemo sa ostalim stanarima. Brigu o zgradama pre 1945. vodio je privatni kapital, između 1945. i 1990. masivna državna infrastruktura, a danas time moraju da se bave grupe osiromašenih i neupućenih individua i porodica.

OTPOR I NEDOSTAJUĆA ALTERNATIVA

Kada je 2016. godine uveden Zakon o održavanju zgrada, aktivisti i organizacije koje se bave pravom na grad i društvenom pravdom snažno su se usprotivile. Upozorili su da građani ne mogu da preuzmu teret renoviranja zgrada koje nisu održavane decenijama i predvideli su da će ovaj Zakon, jednom kada se u potpunosti sprovede, dovesti do zaduživanja i iseljenja najugroženijih. Već godinu dana kasnije osnovana je organizacija “Krov nad glavom” koja brani građane od iseljenja iz jedinog doma, najčešće usled dugova.
U Njujorku se stambeni aktivisti godinama zalažu da umesto prodaje duga privatnicima te stanove preuzme lokalna stambena zadruga. Bivši vlasnik nekretninu više ne bi mogao da proda, ali bi mogao da živi u njoj do kraja života, i to bez odgovornosti za porez i održavanje. Nakon toga, stan preuzima zadruga ili fond zemljišnih zajednica (community land trust) koji dugoročno upravljaju imovinom i u narednim decenijama po povoljnim uslovima tu useljavaju ljude koji takođe ne mogu da reše stambenu situaciju na tržištu. Na taj način se razvija novi model stambene podrške.

Najznačajnije pitanje za nas je da li smo imali šansu, jednom kada se desila privatizacija stanova, da se upravljanje i održavanje reše na neki drugi način. Pokušala sam da pronađem neki slučaj u svetu gde su vlasništvo i odgovornost razdvojeni, i izgleda da ga nema. Potrebno je istražiti kako su druge zemlje Istočne Evrope ovo rešile i da li se kod njih pojavljuju pravedniji modeli koji uvažavaju našu specifičnu istoriju, ili se, kao u Srbiji, radi o postepenom prepisivanju zapadnog modela i neodržavanju u dugom, predugom međuvremenu.

ŠTA DALJE

Mi koji volimo samoorganizovanje i bottom–up inicijative rekli bismo da je rešenje u solidarnosti i udruživanju. Klasno raznoliki stanari mogli bi da potegnu svoje raznovrsne pojedinačne resurse – nekome je ćerka arhitekta, neko ume da piše projekte, neko ima vremena da ide u Arhiv i opštinu i prikuplja dokumentaciju, a neko ima novac da pozajmi celoj zgradi. Tako je bilo u jednoj zgradi kod Tašmajdana: nekoliko stanara je platilo sanaciju fasade i sada im komšije otplaćuju. Međutim, razmera ovih projekata je često takva da to nije dovoljno. U velikim soliterima renoviranje fasade može da košta i do 700.000 evra i to je nešto što može da se izvede samo uz pomoć državnih programa, fondova Evropske unije i bankarskih kredita. Rešenje mora biti sistemsko, što je baš nezgodno u zemlji u kojoj se sistemu sve manje veruje.

Istovremeno, gradom kruže priče o kupovinama stanova na desetine odjednom, i to za keš. Stambeni kapital se ponovo ukrupnjava i nesumnjivo je da ima vlasnika koji bi mogli adekvatno da ulažu u zgrade, ali to ne rade jer im Zakon to ne traži. Zbog svega navedenog, moguće je da je sve čemu možemo da se nadamo unutar tržišne ekonomije to da se Zakon o održavanju zgrada zaista i sprovede: da krene da zahteva da se zgrade renoviraju i nametne kazne kada se to ne uradi. U isto vreme, on bi morao da bude osetljiv na razlike u mogućnostima stanara; programa bespovratnih sufinansiranja, subvencija i povoljnih kredita moralo bi da bude mnogo više, gradski program sređivanja fasada (kao što je urađeno na Kosančićevom i Zelenom vencu) trebalo bi proširiti. Uz sve to, građane treba podsećati da moraju da se organizuju i da im nema druge. U suprotnom, porozni grad će nastaviti da se drobi u očajničkoj potrebi za opravkom.
A što se tiče polomljene skulpture, ona je popravljiva. U Kući Legata u Beogradu trenutno se nalaze tri slična Stijovićeva rada pod nazivom Kupačice, među kojima je jedna gotovo identična oštećenoj, ali izvedena u bronzi. Sve su iz 1932, što sugeriše da polomljena skulptura potiče iz male serije i da bi jednom, pri obnavljanju, ova bronzana verzija mogla biti od pomoći restauratorima.