Anarhija na tržištu nekretnina: Ko kontroliše izdavanje stanova u Srbiji?

Vlada u Hrvatskoj je odlučila da uvede nova pravila koja drastično utiču na tržište nekretnina. Stanodavci za izdavanje stana moraju dobiti saglasnost komšija, a ko ne poštuje novi Zakon- plaća kaznu i do 10.000 evra, piše index,hr.

Najzvučniji deo novog zakona je ograničavanje iznajmljivanja stanova u zgradama, bilo da je reč o kratkoročnom (turističkom) najmu ili o najmu radnicima, piše index.hr.

Hrvati su, dakle, na dobrom putu da ograniče masovno izdavanje stanova zakonskom regulativom.

I drugi stanari se pitaju o zakupu stana, kazne do 10.000 evra

Primenom ovog Zakona, najviše bi ispaštali oni koji daju svoje stanove u zakup putem platformi kao što je AirBnB ili Booking, a koje znatno utiču na cene kirije.

Da bi se stan iznajmio turistima ili stranim radnicima, stanodavci će morati da prikupe saglasnost 80% suvlasnika. Odredbama ovoga člana uređuje se da je za davanje stana u kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna saglasnost kvalifikovane većine stanara tog stambenog objekta.

Za za one suvlasnike koji bez saglasnosti kvalifikovane većine suvlasnika za kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike iznajme stan propisana je novčana kazna od 2.000 do 10.000 evra.

Predlog Zakona naišao je na kritike i negodovanje stanodavaca, uz agrument da “komšije nemaju prava da odlučuju o tome šta će vlasnik da uradi sa svojim stanom”.

Upravnici zgrada- bez ovlašćenja

U međuvremenu, na srpskom tržištu nekretnina, svako diktira svoja pravila. Kratkoročni najam stanova turistima i radnicima niko ne kontroliše, dok je cena kirije i dvtostruko veća nego pre početka rusko-ukrajinskog sukoba.

Glavni problem je taj što su u Srbiji vlasnici nekretnina i ti koji su jedini odgovorni za sve što se dešava u stanu, kaže predsednik udruženja profesionalnih upravnika Ljubiša Banovački.

“Logično je da stanodavci, pogotovo ukoliko poseduju nekoliko nekretnina, želeti da svoje stanove komercijalizuju. To mogu putem kratkoročnog izdavanja, preko Bookinga ili AirBnB ili dugoročno. Kada je u pitanju dugoročno izdavanje, iznos kirije se dogovara direktno sa zakupcima”, kaže Banovački.

Prava i obaveze stanodavaca i zakuoca definišu se ugovorom između ove dve strane, ali se ipak, u većini slučajeva, stanovi izdaju “na crno” i na osnovu usmenog dogovora.

“Mi kao profesionalni upravnici nemamo nikakve nadležnoati a ni obaveze u ovakvom odnosu. Upravnici nemaju prava da legitimišu lica koja žive u stanovima, te je jeidna interakcija sa zakupcima ukoliko postoji neki problem ili kvar u stanu”, navodi naš sagovornik.

Srbija bi mogla da se ugleda na Hrvatsku

Kada je u pitanju primer Hrvatske i novi predlog Zakona njihove Vlade, Banovački kaže da ovaj predlog može znatno doprineti kvalitetu života i interesu celokupne stambene zajednice.

“Svakome ko ima stan u nekoj zgradi je u interesu da zna ko mu je komšija i da svi zajedno učestvuju u poboljšavanju uslova za život. U Srbiji je neophodna bolja zakonska regulacija”; smatra on.

Promene predviđene izmenom i dopunom Zakona o stanovanju i održavanju zgrada samo se donekle podudaraju sa hrvatskim Predlogom zakona.

“Izmenom i dopunom Zakona je predviđeno da vlasnik stana ima saglasnost stambene zajednice samo ako želi da izda stan nekom pravnom licu npr. advokatskoj kancelariji, teretani ili turističkoj agenciji. U tim slučajevima je potrebna saglasnost 50 odsto ostalih stanara”.

Zaključuje da na izmenama i dopunama ovog Zakona u Srbiji treba još mnogo raditi, te da smo u ovoj oblasti daleko od komšijskog naroda.

Zakonski preglod o kontrolisanoj kiriji

Inicijativa da se uslovi stanovanja i sam Zakon o stanovanju i održavanju zgrada je bilo, iako još uvek nisu zaživele.

Jedan od autora zakonskog predloga o kontrolisanoj kiriji je Svetislav Kostić, profesor Pravnog fakulteta.

On za vreme kaže da su zakonska pravila o tome koliko često i za koliki procenat se tačno kirija može na snazi u mnogim evropskim gradovima, te da bi ovaj predlog znatno poboljšao uslove za život u velikim gradovima.

“Ova mera je od znatne pomoći kada urbane sredine postanu preskupe za život običnih ljudi. Time se rast zakupnina ograničava na razumnu meru. Mi trenutno imamo veliki problem zbog toga što sada brojni studenti, zbog cene kirija, odustaju od školovanja u Beogradu, a tržište je potpuno neuređeno”, priča Kostić.

Sve je počelo, kako on tvrdi, kada je došlo do ogromnog priliva ruskih i ukrajinskih državljana, koji je stanodavce motivisao da to iskoriste za znatno povećanje svojih prihoda.

“Mi smo tada sastavili ceo Zakon o stanovanju, a ograničavanje zakupnina bi o bio samo jedan od elemenata nove stambene politike. Potrebno je uvesti i obaveznu notarizaciju Ugovora o zakupnini, kao jednu od mera”.

AirBnB- pretnja tržištu nekretnina i turizmu

Kratkoročni zajam je, kako kaže Kostić, sasvim posebna kategorija, koja ne ugrožava u velikoj meri stambenu zajednicu neke zgrade, a ni potencijalne zakupce, već najviše utiče na oblast turizma.

“AirBnB ima uticaj na porast kirija, ali indirektan. Stanovi koji se inače daju u zakup na duže, tako se povlače sa tržišta. Više se ne nude za dugoročni najam, već najviše turistima”, kaže Kostić.

Ovakvi stanovi, dakle, utiču na smanjenje celokupne ponude stambenih objekata na tržištu, ali i predstavljaju veliku konkurenciju hotelima i motelima.

Utaja poreza koju niko ne proverava

Direktor turističke agencije YUTA Aleksandar Seničić govorio je ranije za “Vreme” da platforma AirBnB sa sobom vuče niz opasnosti, jer ovakvu vrstu najma niko ne kontroliše, pa dolazi do raznih poreskih malverzacija.

Upravo zbog toga, ali i zbog manjka stambenog prostora i sumanutih cena kirije, mnoge zemlje zabranile ili ograničile izdavanje smeštaja na ovakvim platformama, osim ako su u pitanju hoteli, moteli i drugi zvanični objekti.

“Jedini ko može ovo da kontroliše je turistička inspekcija, i to tako što inspektori sami odu do nekog smeštaja. Oni se preko platforme prijave za boravak tamo, pa na licu mesta provere da li vlasnici imaju potrebna dokumenta”, objašnjava naš sagovornik.

Dodaje da ovakvi najmovi predstavljaju ozbiljan problem, s obzirom na to da se prihodi ne prijavljuju i stanodavci vrše krivično delo za koje mogu biti gonjeni- utaju poreza.