Stanogradnja na kvadrat

Više od godinu dana tržište nekretnina je u hibernaciji: stotine hiljada „kvadrata“ gotovih stanova čeka kupce, a kupaca ni od korova. „Slabo se prodaje, odnosno teško se prodaje“, jada se novinaru „Vremena“ jedan, kako sam kaže, osrednji beogradski investitor. „Već jako dugo kao da nikome ne treba stan. Poneko se i javi da za cenu pita, ali malo ko dođe stan da pogleda, a da kupi – niko. Zavladao je neki strah: ko god ima novca za kupovinu stana očekuje da će stanovi biti još jeftiniji. S druge strane, ‘pukli’ su i krediti: malo ko ima hrabrosti da se sada zadužuje, kad se dinar strmoglavljuje, a plate zamrznute i krajnje neizvesne.“ Cene su, veli, pale, ali da „više nemaju gde“, jer šta se prodavalo za 2500, sada se nudi po 2000, ali opet ništa.

„Najmanji profit“, kaže, „ne može biti ispod 25 odsto. „Bruto“, naglašava. „To znači da ako je u izgradnju – od kupovine placa do ‘gotovog’ uloženo 1000 nečega, moralo bi da se proda po 1250 toga istog. Od toga, kad se oduzmu dvogodišnje kamate/inflacija, bankarske garancije, porezi i svakorazne takse, neto zarada izađe na 14 do 18 odsto neto, što će reći sedam do devet odsto godišnjeg profita, jer gradnja otprilike toliko traje. Ispod tog profita ne isplati se uopšte raditi. Bilo šta. Bez profita nikakvog posla nema.“

Ipak, gradi se, dodaje: svi oni koji imaju dozvolu, prolongirali su početak gradnje koliko god su mogli, ali kako dozvola ima rok trajanja, sa gradnjom moraju da počnu. „Njima će kriza tek da dođe, kad stanove završe. A toliko je još neprodatih stanova. Nije cvetno.“

UREĐIVANJE UREDBOM: Vlada Srbije je krajem januara usvojila uredbu o podsticaju masovne stambene izgradnje. Cilj ove uredbe je, piše u obrazloženju, „pokretanje aktivnosti u građevinskom sektoru putem subvencionisanja kamata po kreditima za finansiranje stambene izgradnje“ i „obezbeđivanje povoljnijih cena novoizgrađenih stanova“. Kao pogodnosti za investitore navode se „povoljni krediti za finansiranje stambene izgradnje“, a da za dobijanje kredita investitor mora da ispuni samo dva uslova: da obezbedi zemljište za izgradnju – da je vlasnik ili zakupac građevinske parcele, kao i da poseduje pravosnažnu lokacijsku dozvolu za objekat čija se izgradnja subvencioniše.

Po Uredbi banke će finansirati naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, troškove izgradnje objekta u skladu sa predmerom i predračunom radova iz glavnog projekta, troškove priključka na komunalnu infrastrukturu, odnosno troškove izgradnje infrastrukture kao i „sve druge troškove vezane za izgradnju objekta“, a država će da subvencioniše deo kamata obračunatih po kamatnoj stopi od, mada je tačnije reći „do“ sedam odsto godišnje po odobrenom kreditu. Tako piše u obrazloženju.

U samoj Uredbi, međutim, piše da „korisnik sredstava za dugoročno kreditiranje kupovine, odnosno izgradnje stambenog objekta, može biti lice koje je državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije koji ispunjava uslove za dobijanje stambenog kredita koje utvrđuje banka za dobijanje stambenog kredita, uslove potrebne za osiguranje stambenog kredita kod Nacionalne korporacije, kao i da je nepokretnost koja je predmet kupovine novoizgrađeni objekat, odnosno objekat koji je u postupku izgradnje, koji ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno lokacijsku i građevinsku dozvolu, ako su izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju, odnosno građevinska dozvola, a za izgradnju stambenog objekta da ima pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu gde je korisnik kredita naveden kao investitor“. Nigde se ne pominju „povoljni krediti za finansiranje stambene izgradnje“, već samo kreditiranje kupovine.

„Ukoliko banka proceni da je investitor finansijski sposoban i da ima dobru povezanost sa građevinskim firmama i uspešno poslovanje, odobrava kredit za izgradnju i uređenje građevinskog zemljišta i određuje minimalnu cenu kvadrata“, objašnjava ministar Dulić i poziva sve zainteresovane da iskoriste mogućnost „etapne gradnje“, koja podrazumeva da se na osnovu lokacijske dozvole i tehničkog overenog projekta konstrukcije, bez čekanja na druga dokumenta, može ući u gradilište i početi gradnja skoro do krovne konstrukcije, iako još nije dobijena građevinska dozvola za ceo objekat.

NA TARABI PIŠE: „Reč je o projektnom finansiranju“, objašnjava i „osrednji“ investitor. „Nije to ništa novo, tako se inače radi u (civilizovanom) svetu. Ukratko, banka koja ‘prati’ investitora procenjuje da li je projekat realan ili ne i u skladu sa svojom procenom projekat prihvati ili ga ne prihvati. Ako ga prihvati, odobrava sredstva i gradnja može da počne, s tim da banka drži pare i isplaćuje po dinamici radova. Kad se zgrada završi, banka se ‘naplaćuje’ stanovima koje ‘namešta’ svojim klijentima koji su kod nje ‘podigli’ kredite za kupovinu stana i tako ‘zatvara’ finansijsku konstrukciju. Investitor takođe.“ Na taj način, kaže, svi se namire. „Ideja je sledeća: država je investitor i gradi neprofitno, izvođači će da ‘učine’ cenu, svima će (valjda) biti plaćeno za urađeno.“

To što država subvencioniše kamate, nastavlja, jeste dobro, ali samo za one koji imaju završene stanove, ne i za investitore koju sa gradnjom tek počinju. Problem je što je limitirana cena, a u drugoj zoni teško da ima gotovih stanova po 1600 evra.

Teorijski, osnovni uslov da se u takav aranžman „uđe“ je da firma nema nikakvih dugovanja, što se rešava osnivanjem „brend nju“ firme, sa „nula računom“. Drugi uslov je da ta novoosnovana firma poseduje građevinski plac, da ima lokacijsku dozvolu. Kako se sa „nula računom“ kupuje plac i dobija lokacijska dozvola znaju samo oni koji su radi da konkurišu. Ako može u devojke dete, a polovina čovečanstva u to veruje već dve hiljade godina, može i ovo.

Takođe teorijski, investitor bi morao da ima i građevinsku dozvolu, ali izgleda da u ovom turnusu (neko) taj uslov neće morati da ispuni, samo je pitanje kako. Obavezan je i projekat, jer lokacijske dozvole bez njega nema, a nema ni kredita banke, jer se kredit odobrava „u skladu sa predmerom i predračunom radova iz glavnog projekta“, bez obzira na to što ministar Dulić kaže da ne mora.

„U svakom slučaju, imamo para i pozivamo svakog ko hoće da gradi da se priključi tome“, kaže Dulić. Za ovaj projekat iz republičkog budžeta je namenjeno dve milijarde dinara, a plan je da se izgradi oko 10.000 stanova samo u Beogradu. „Taj projekat se sada finalizuje, ulazi u svoju završnu fazu što se tiče urbanističkog planiranja. Očekujemo projekat veoma brzo i da radovi na izgradnji zgrada počnu krajem avgusta ili početkom septembra.“ Investitor je Građevinska industrija d.o.o. Beograd.

CENA PO JUSU: Stanovima čija bi se izgradnja na ovaj način finansirala cena je ograničena prema građevinskim zonama: u drugoj beogradskoj zoni „kvadrat“ najviše može da košta 1595 evra, u trećoj 1290, četvrtoj 1100, a u svim ostalim 895. Nora bene: Mrkonjić je onomad predlagao izgradnju stanova za 750 evra u petoj zoni, na obodima Ovče i Borče. U Novom Sadu u prvoj zoni cena je 1100 evra, u drugoj 893, i Nišu i Kragujevcu 900 i 695 evra, koliko se procenjuje „kvadrat“ u svim ostalim gradovima Srbije.

Kako je rekao ministar Dulić, u mnogim gradovima građevinska preduzeća su ušla u postupke za dobijanje mogućnosti finansiranja izgradnje jeftinih stanova i da će njihova gradnja početi u narednim nedeljama i mesecima, ukupno 500.000 „kvadrata“.

U Beogradu već u avgustu, odnosno septembru, najavljuje Dulić, počeće izgradnja 5000 stanova na zemljištu u vlasništvu Vojske Srbije, tamo gde je kasarna „Sepa Stepanović“, nekada „4. jul“, koji će kad budu završeni biti ponuđeni po ceni od 1290 evra po „kvadratu“.

„Ne biva to tako. Cenu stana najviše opterećuje cena placa, a placevi u jednoj zoni ne koštaju isto“, komentariše „osrednji“ i dodaje da gradnja stanova košta svuda isto, koliko u prvoj zoni toliko i na ledini na obodu grada: cena placa i nadoknada za uređenje gradskog zemljišta najviše opterećuju cenu. „Na stranu što je teško naći ‘čist’ plac, vlasnički čist, sa urednim papirima. To je retkost, a sređivanje papira traje i košta. O cenama i da ne govorim: teško je ispuniti očekivanja vlasnika placeva. Sve to ulazi u cenu.“ Cena placa, veli, ne bi smela da pređe 30 odsto ukupne cene svih stanova i to samo ako su unapred prodati, ako kupci finansiraju izgradnju.

Kako god, Vojsci u zamenu za placeve sleduje 21 odsto izgrađenih stanova. „Tu je država u početnoj prednosti u odnosu na druge investitore: retko ko, tačnije niko ne može da dođe do placa po toj ceni – 21 odsto cene ‘kvadrata’. Međutim, zemljište na kome je kasarna ‘Stepa Stepanović’, alijas ‘4. jul’, samo je nominalno u vlasništvu Vojske. Nekome je ta zemlja oduzeta i ko će, da li će i ako će – kako će da isplati one stare vlasnike tek će se videti. Moguće je da to bude iz neke druge kase, recimo restitucione. Tako mogu da se grade jeftini stanovi.“ Neprofitni stanovi, dakle, mogu biti za toliko jeftiniji, pod uslovom da su istog kvaliteta.

„Po toj ceni u trećoj zoni mogu i sad stanovi da se nađu, ali sa završnim radovima po ‘teškom JUS-u’: plastični prozori, domaće pločice, parket neke tamo kategorije, vrata ‘kraft-master’ ispunjena kartonom…“ JUS i evropski standard, veli „osrednji“, nisu isto. „Stanovi će biti predivni, radiće se od kvalitetnih materijala, po evropskim standardima“, tvrdi ministar Dulić. „To ćemo tek da vidimo“, skeptičan je sagovornik „Vremena“.

(NE)LOJALNA KONKURENCIJA: „Nije dobro da se država pojavljuje na tržištu u svojstvu investitora“, kaže „osrednji“ investitor. „Država treba da obezbedi povoljan ambijent za stanogradnju, sa pravilima jednakim za sve, a ne da bude nelojalna konkurencija, što u ovom slučaju jeste.“ Kao argument ističe izjavu ministra Dulića da će se stanovi koji budu na ovaj način izgrađeni prodavati po cenama nižim od tržišnih. „To nikako ne valja: ako nema tržišta, a dampingovanjem se tržište uništava, kapital će iz stanogradnje otići na drugu stranu. Sva je prilika da će tako da bude, mada možda to i jeste cilj – da se raščisti prostor za neke privilegovane investitore.“

Građevinska direkcija Srbije d.o.o. Beograd je privredno društvo koje je osnovala Vlada Republike Srbije za izgradnju stambenih i poslovnih objekata i objekata od značaja za Republiku Srbiju, kao i za kupovinu i prodaju nekretnina.

Na internet stranici Građevinske direkcija Srbije poslednja vest je da su stanovi koje gradi ova firma „pojeftinili su u proseku za osam do deset odsto“. Odluku o pojeftinjenju, piše, Direkcija je donela u znak podrške naporima Vlade Srbije da kroz program subvencionisanih kredita za kupovinu novih stanova i stanova u izgradnji omogući građanima Srbije da pod što povoljnijim uslovima kupe kvalitetne stanove.

Inače, Direkcija raspolaže i na prodaju nudi stanove i lokale u Doljevcu, Gornjem Milanovcu, Knjaževcu, Kragujevcu, Kuli, Kuršumliji, Leskovcu, Mladenovcu, Nišu, Paraćinu, a gradi u Beogradu, Novom Sadu, Čačku, Gornjem Milanovcu i Novoj Varoši. U Beogradu se nude stanovi po ceni od 1260 evra po „kvadratu“ u naselju Braće Jerković i od 2300 do 2550 evra u Bloku 29, ukupno bezmalo 19.000 „kvadrata“. Za ostale gradove cene nisu naznačene, kao ni ukupna površina. Eto.