Ko kupuje stanove u Srbiji

Čuvena je ona rečenica koju je pre dvadesetak godina izgovorio hrvatski general i političar Ljubo Ćesić Rojs, nekadašnji kondukter na autobuskoj liniji Ljubuški–Minhen, a koju je kasnije opevao mostarski bend Zoster: “Tko je jamio, jamio je.” Razumljiva je ona ne samo građanima državica nastalih na prostoru bivše Jugoslavije nego i svim onima čije su zemlje prošle tranziciju, a posebice ratne sukobe. Dogodila se preraspodela društvenog bogatstva, stvorene su nove elite, obogatio se raznorazni bašibozuk i kleptomanluk čiji će unuci i praunuci živeti od “jamljenog” – između ostalog i od rentiranja i prodaje nekretnina. Fino su se ovajdili i oni koji su samo pokupili mrvice sa stola.

Najgora je ona tranzicija koja najduže traje, upozoravali su nas još početkom dvehiljaditih ekonomski filozofi, a u Srbiji se to pokazalo kao tragično tačno. Tranzicija je postala način života. Po dolasku naprednjaka na vlast, ona je metastazirala, nestao je njen reformski, pa čak i kvazireformski deo, država se okreće ukrug, ne zna se u kom smeru ide, ni gde udara, ali je krađa državnih resursa doživela svoje usijanje, klimaks.
Finansijski stručnjaci sa kojima smo razgovarali a koji su želeli da im ne spominjemo imena, procenjuju da je tokom decenijskog “vučićevanja” iz Srbije izvučeno više od 11 milijardi evra. Te pare potiču odasvud. Koruptivni mehanizmi su sastavni deo svakog ugovorenog posla, pogotovo onih kapitalnih. Smatra se, recimo, da čak 25 odsto kineskih finansijskih inputa, i to nije samo slučaj u Srbiji, završi u džepovima domicilnih “donosilaca odluka”, onih koji su deo režima ili su s njim lukrativno povezani. Lova se destinira najčešće na inostranim računima.

Novac, naravno, “volšebno” nestaje i iz državnog budžeta i iz budžeta lokalnih samouprava. Oprobani su to mehanizmi, poput nameštenih tendera i konkursa, ali i drugih “dilova” odrađenih kroz ismejavanje procedura ili kroz njihovo otvoreno i beskrupulozno mimoilaženje. Opet prema nekim procenama, čak 20 odsto beogradskog budžeta, recimo, završava u kasicama-prasicama naprednjačke elite, a lova se odliva i iz državnih i lokalnih javnih preduzeća. EPS je, na primer, bar do svog sloma, bio štedra krava muzara.

NOVAC SE VRAĆA U SRBIJU

Tih 11 milijardi i kusur evra završilo je na poznatim ishodištima, kažu naši sagovornici. Nešto u Emiratima, nešto na Kipru, nešto u Rusiji, nešto na “rajskim ostrvima”… Novac se, dobrim delom, potom vraća u Srbiju, na različite načine, a naprednjački aktivisti i abonenti kupuju preduzeća, vinarije, restorane, nekretnine. Iako su brojni faktori koji su doveli do prepumpavanja “balona nekretnina”, pogotovo u velikim gradovima Srbije, ovaj je – kažu naši sagovornici iz finansijske i graditeljske sfere – najvažniji. “Beograd na vodi”, čijim stanovima vlast praktično reketira one koji su od nje ekstraprofitirali, samo je ekstreman izvod onoga što se dešava u oblasti nekretnina u Srbiji.

Statistički podaci koji kažu da je ogroman procenat stambenih jedinica poslednjih godina kupljen kešom, ukazuju na ozbiljnu anomaliju. Iako se podaci do kojih smo došli unekoliko razlikuju, oni su u svakom slučaju dramatični. Po nekim analizama, čak 88 odsto nekretnina plaćeno je gotovinom, a ostatak kreditnim zaduženjem. Po drugima je razmera tek nešto drugačija – 80 prema 20 odsto. Stručnjaci kažu da u pitanju nije “žuto” već “crveno svetlo” za uzbunu, i da ovakav omer neumitno pokazuje da je u pitanju “veličanstveno pranje para” viđeno samo u nekim južnoameričkim zemljama.

Naravno da među onima koji su keširali novac za nekretnine ima i dosta onih koji su pošteno prihodovali u zemlji ili inostranstvu, ali ti – procenuju eksperti – nisu u većini, pogotovo kada se zna da prosečna porodica u Srbiji ne može da zaradi ni toliko da pokrije elementarne troškove života, a kamoli da se šepuri kupovinom kvadratnih metara. Da se nešto “čudno” dešava u zemlji Srbiji, otkrivaju i vesti da ovdašnji građani kupuju i nekretnine po belom svetu, a posebno su atraktivne stambene jedinice u Grčkoj, pa i u Turskoj. Jedan veliki građevinski preduzetnik iz Ankare, po rečima izvesnog novosadskog građevinskog investitora, potražio je posrednika u Srbiji kada je video statističke podatke ko i u kojoj meri kupuje apartmane na turskom primorju.

Bivši član Odbora Agencije za borbu protiv korupcije Božo Drašković, profesor ekonomije, podseća za “Vreme” da se poreklo novca kojim fizička lica kupuju nekretnine ne utvrđuje. On kaže da deo gotovine koja se ulaže u nekretnine ima legalno poreklo od isplaćene dobiti, prodaje drugih nekretnina, prodaje imovine na pravcima gradnje infrastrukturnih objekata, zarada ostvarenih radom ili poslovanjem u inostranstvu i slično. Međutim, ističe on, moguće je pretpostaviti da je drugi deo “kumuliran iz nelegalnih poslova, kriminala ili izbegavanja plaćanja poreza”.

Naši drugi sagovornici, osim u samoj korupciji, odnosno pljački državnih resursa, veliki problem vide i u tome što se Srbija dobrim delom upravo izdržava od građevinsko-investitorske industrije, ako se ne računa enormno i kontinuirano zaduživanje u inostranstvu. U pitanju je svojevrsno “kruženje nekretnina i novca u prirodi”. Svojevrsni perpetuum mobile. “Jamljeno” se vraća u Srbiju na tržište nekretnina, pa se time ponovo puni budžet od poreza i drugih građevinskih nameta. Država ne bi smela, tvrde oni, čak i u normalnim ekonomskim i političkim uslovima da se u tako snažnoj meri oslanja na jednu granu privrede, pogotovo onu koja je generalno sklona ozbiljnim oscilacijama, skokovima i padovima. Pored svih ostalih loših ekonomsko-finansijskih parametara, i ovaj će dovesti do toga da se Srbija u nekom narednom periodu slupa kao stari trabant kada udari u banderu.

Naprednjački režim je i politički i finansijski profitirao zbog povoljnih ekonomskih trendova u Evropi i svetu proteklih desetak godina, ali je sada očigledno došlo vreme da stvari dođu na naplatu. S tim što ćemo cenu platiti mi, i već je plaćamo, a ne “nova elita”.

“REGULARNI” FAKTORI

Druge faktore koji su uticali na eksploziju cena nekretnina nazvaćemo, uslovno rečeno, regularnim. Na delu je pražnjenje tzv. slamarica u kontekstu obezvređivanja stranih valuta, odnosno visoke inflacije. Da novac ne bi gubio vrednost, ulaže se u nekretnine, i to za sada jeste pametno rešenje s obzirom na konstantan rast vrednosti kvadratnog metra. Građani Srbije, posle svih ovih godina, jedino u ulaganju u nekretnine vide nekakvu sigurnost. Teško da bi se neko osmelio da novac investira u nekakve akcije, pogotovo ne u Srbiji, gde nema regularnog tržišta i tzv. ekonomske demokratije.

“Zašto fizička lica kupuju više stambenih jedinica? Odgovor se može naći u činjenici da je disperzija investicione mogućnosti sužena, te da ulagači očekuju da ulaganja u nekretnine donose stabilnu zaštitu vrednosti uloženog novca. Takođe, kamate na depozite u bankama u proteklim godinama su de facto bile negativne, pa saglasno tome ulaganja u nekretnine, uz mogućnost rentiranja stanova na duži rok ili izdavanje na dan, donose stabilniji i veći prinos od držanja novca u bankama”, kaže profesor Drašković.

foto: marija janković

Rast cena nekretnina u velikim centrima, pre svega Beogradu i Novom Sadu, povezan je i sa depopulacijom unutrašnjosti, ranije sela, sada i gradova. U potrazi sa zaposlenjem, u bekstvu od beznađa koje je karakteristično za manja mesta, građani su spremni da prodaju i velika imanja kako bi kupili garsonjeru u Beogradu ili Novom Sadu. Mnoga nekada važna industrijska mesta u Vojvodini se ubrzano prazne, postaju gradovi duhova. Ako se pak i ne odluče za selidbu, nekretnine će iskoristiti za rentiranje, potomke-studente ili samo kao sigurnu investiciju. Iako ovaj faktor nazivamo regularnim, on ipak govori o sistemskoj grešci, stravičnoj centralizaciji države i njenim pogubnim posledicama.

S(T)AN U PIJEMONTU

Kao srpski Pijemont, Beograd i Novi Sad privlače kupce nekretnina i iz drugih delova bivše Jugoslavije gde žive i prihoduju građani srpske nacionalnosti. Kako su došli do novca za nekretnine, pitanje je kojim se ovde nećemo baviti. U Novom Sadu je odavno opšte mesto da se ogroman novac u nekretnine ulažu iz Republike Srpske. To svakako važi i za Beograd, ali u nešto manjoj meri. Kapital, kažu naši sagovornici, ne voli trusna područja, a takvom mu se čini susedna država, pa se seli tamo gde je sigurnije. Na kraju, i Milorad Dodik je sebi, za svaki slučaj, obezbedio luksuzan rezervni smeštaj u matici, gde nesumnjivo ima i neke razrađene poslove.

Ne treba zanemariti ni činjenicu da neki građani koji žive u inostranstvu ušteđevinu investiraju u nekretnine u Srbiji. U jeku korone i globalne nesigurnosti koja ju je pratila, tvrde investitori, to je čak bilo prilično primetno.

Dosta se govori o tome da je rast cena stanova i kuća uzrokovan i prilivom izbeglica iz Rusije i Ukrajine. Naši sagovornici tvrde da u tome ima istine, ali da to ipak nije tako snažan faktor, jer ogromna većina njih nema ideju da ostane u Srbiji, pa stoga i ne kupuju nekretnine. Pogotovo oni kojima se Putin popeo na glavu i ne bi da ga menjaju sa vladarom sličnih manira. Oni su, međutim, definitivno uticali na tarifu rentiranja. Neki stanodavci u Srbiji su praktično postali ratni profiteri, izmajmljujući stanove po mnogo većim cenama od tržišne. Pridošlice su, međutim, počele da shvataju da plaćaju preskup najam, pa ili menjaju “gajbe” ili ponovo pregovaraju sa “gazdama”.

Idemo dalje. U Novom Sadu su to uglavnom IT inženjeri, a u Beogradu uposlenici stranih kompanija, organizacija, predstavništava, ali i građani Srbije koji imaju visoke, skoro zapadne plate i koji mogu sebi da priušte stambene kredite. Jedan građevinski preduzimač iz Novog Sada rekao nam je da više od polovine stanova prodaje IT-jevcima. A kada smo već kod kredita, s obzirom na višak novca na svetskom tržištu, banke su donedavno veoma lako i izdašno davale kredite, što je takođe uticalo na skok cena nekretnina. A kada su banke izdašne, valja se uvek zapitati o čemu se tu radi. Mnogi će osetiti “lakoću kredita” u želucu kada im u narednom periodu, u kontekstu neumitnog rasta euribora i sledstveno domaćih referentnih kamatnih stopa, stravično skoče rate. Jedan ekonomista nam je skrenuo pažnju da je moguće očekivati i veći skok euribora od predviđenog u pokušaju EU da se spreči dalji rast američkog dolara u odnosu na evro. Inače, u poslednje vreme banke postaju rigoroznije kada je u pitanju kreditiranje. Očekuje se snažan talas recesije, pa pokušavaju da se zaštite. A recesija je već praktično počela, saopštili su predstavnici dve najveće investicione banke, Goldman Saks i J. P. Morgan, kojima, kažu naši sagovornici, treba verovati.

Ne smemo, naravno, zaboraviti da na cene građevinskih produkata utiče i poskupljenje repromaterijala koje je dobrim delom povezano sa ratom u Ukrajini. Armatura je, na primer, skočila bezmalo 200 odsto.

KAKO ĆE SE STVARI ZAVRŠITI

Spomenuta recesija već je počela da utiče na pad cena nekretnina i rentiranja i u Americi i u Evropi. Investitori su procenili da je pametno sačekati i videti šta će se dešavati u skoroj budućnosti. Taj talas će se definitivno preneti i u Srbiju, za jedno, prema očekivanjima, šest meseci do godinu dana. Osim toga, u Srbiji je tržište nekretnina toliko poraslo u proteklom periodu da se može pretpostaviti da će neminovno – čak nezavisno od recesije – doći do njegovog zasićenja, odnosno “hlađenja”. U naredne dve godine planirano je, recimo, da se u Novom Sadu izgradi najmanje milion kvadratnih metara, ili oko 20.000 stambenih jedinica. Ako se to ostvari, definitivno će u ovom graditeljskom raju dovesti do toga da se investitorska bajka polako počne privoditi kraju. Cene će neminovno, zbog ogromne ponude i manje potražnje, početi da idu u rikverc.

Kreditiranje uz rigoroznije uslove, rast kamata i prateća nesigurnost, uticaće na to da će građani značajno manje podizati stambene zajmove, što će takođe dovesti do pada potražnje. Iako smo rekli da je ogromna većina stambenih jedinica u Srbiji proteklih godina plaćena kešom, činjenica je da se veći stanovi i kuće ipak u dobroj meri kupuju na kredit. Eksperti stoga kažu da bi procentualni odnos bio nešto drugačiji kada bi se govorilo o izvoru (keš ili kredit) ukupnog novca uloženog u nekretnine. S obzirom na to da će u narednom periodu rate za stambene kredite značajno rasti, realno je da neki ljudi neće biti u stanju vraćati zajam, što će se završiti aktiviranjem hipoteka.

Profesor Drašković kaže da u Srbiji, s obzirom na nizak procenat kupovine nekretnina iz kreditnih izvora, ne postoje rizici od sloma tržišta nekretnina slično onom koji se desio u SAD 2007. i 2008. godine. “Prosto, hipotekarno obezbeđenje kredita za kupovinu stanova nije dominantno”, kaže on. Ipak, čak i mala domaća “hipotekarna kriza” može dovesti do ozbiljnog potresa na tržištu nekretnina i dodatnog pada cena stanova i kuća.

Treba reći da država Srbija neminovno ulazi u period ozbiljne ekonomske krize – eno ga, to priča i predsednik – što zbog ukupne nefunkcionalnosti, što zbog recesije, što zbog rasta zaduženja, a moraće da pokriva i sve veće troškove državnih gubitaša. Smanjiće se i priliv investicija sa strane, a sledstveno tome i koruptivni kolač, pa će se novac građana putem naprednjačkih posrednika u manjoj meri slivati u nekretnine. To, opet, znači i manju potražnju. A neki će se stanovi, kupljeni od onih 11 milijardi i resto, prodavati kako bi se pokrivali raznorazni manipulativni stranačko-državni poslovi, usled manjka državnog novca.

Na samu vest o (mogućem) padu cena nekretnina, neki će početi da ih se oslobađaju, a novac će eventualno ulagati u bankarsku štednju, jer se očekuje da će početi da se obnavljaju kamate na građanske depozite. Mnoge građevinske i investitorske firme će bankrotirati, što će dovesti do čitavog niza drugih problema. Na koncu svega, državni budžeti će – zbog svih ovih faktora – ostati bez ozbiljnih prihoda od građevinske industrije.

Ipak, najveći pad nekretnina će se desiti, kaže jedan naš sagovornik, ukoliko u Srbiji bude formirano, po promeni vlasti, nekakvo nezavisno telo koje će se baviti poreklom imovine i istražiti otkud nekim ljudima sredstva da kupe i po desetak i više stanova. Ali, za to treba ispuniti dva žestoka preduslova: prvo, da naprednjaci, bogati kao krezovi, nekada padnu sa vlasti, a drugo, da njihovi naslednici zaista budu hteli da se obračunaju sa kriminalom i korupcijom i daju precizan i kompletan odgovor na pitanje šta je Vučićeva vlast učinila od nas i od ove države.

Ako izuzmemo ovo poslednje, navedeni scenario o kolapsu građevinsko-investitorske odiseje u Srbiji – vrlo je verovatan i logičan. Treba ipak imati nekakav zazor, jer na sve ovo utiče čitav niz drugih faktora i nepoznanica. Međutim, kada govorimo o (mogućim) lošim posledicama neimarskog mahnitanja u gradovima Srbije, nekih gadnih konsekvenci smo već i te kako svedoci. Nad gradovima je sprovedeno urbanističko nasilje, kojem je jedini cilj maksimalizacija profita i gomilanje što više stambenih jedinica na malom prostoru. Zelene površine nam nestaju pred očima, pronaći parking-mesto ravno je dobitku na tomboli, a saobraćajne gužve su postale deo folklora. Sredstva koja se prihoduju od investitora završavaju u naprednjačkim maglama, a vrlo malo novca odlazi u izgradnju i proširenje infrastrukture. Manje kiše produkuju ulična jezera, kanalizacija “miloduši” na svakom ćošku, delovi gradova imaju problem sa pritiskom u česmama, a očekuju se i mnogo ozbiljniji problemi sa vodosnabdevanjem.

ŠTA TREBA DA RADI DRŽAVA

Osim što bi trebalo da se pozabavi poreklom imovine, država bi morala, smatra profesor Drašković, da pooštri propise vezane za urbanističke uslove i zahteva ostavljanje većeg prostora za zelene površine i parkove.

“Država, takođe, treba da primeni takvu poresku politiku kojom će izvršiti poreski obuhvat i oporezovati izdavanje stanova u zakup, kao i podvrći oporezivanju prihode od zakupa. Takođe, država može i treba da primeni progresivnu poresku stopu na kumulativnu vrednost imovine vlasnika stanova i to tako da propiše minimalnu stopu za vlasnike dva do tri stana, a da se potom, kako se broj stanova i kvadrata povećava, povećava i poreska stopa na imovinu. Povećanje poreske stope predstavljalo bi ne samo princip pravednosti, nego bi i poslalo signal investitorima da smanje ulaganja u nekretnine”, kaže on.