Kako su cene izgubile dodir sa realnošću

Rješavanje stambenog pitanja u Beogradu postalo je noćna mora za svakog prosječnog građanina. Nekada je srednja klasa, koja je ujedno bila i najbrojnija, sebi mogla priuštiti kupovinu stana, dok se danas o kupovini razmišlja ne da se sebi obezbjede bolji uslovi života, već potomcima. Kao što je u vrijeme masovne emigracije u SAD tek druga generacija mogla živjeti američki san, tako danas tek potomci u velikom broju slučajeva mogu reći da imaju u vlasništvu nekretninu, koju su njihovi roditelji mukotrpno isplatili.

PROSEK I STVARNOST

foto: marija janković

Prema Republičkom zavodu za statistiku, prosječna plata u Srbiji u januaru 2022. godine iznosila je 74.664 dinara neto, dok je u Beogradu ta brojka nešto veća – 89.004 dinara. Naravno, nije ni u svakoj beogradskoj opštini ista situacija, kao što ni kvadrati ne koštaju svagdje jednako. Najveće plate su u opštini Vračar, dok su najniže u Sopotu. Slično je i sa cijenama nekretnina. U prvom kvartalu ove godine, prosječna cijena kvadrata stanova u starogradnji u Beogradu bila je 1680 evra, što je za dvije stotine evra više nego u istom periodu prošle godine; za novogradnju je taj odnos 2165 naspram 1981 evra, izvještaj je Republičkog geodetskog zavoda. Naravno, ovi podaci nisu toliko zabrinjavajući jer uzimaju u obzir i cijene u prigradskim opštinama, koje drastično umanjuju prosjek.

Kada se pogleda, recimo, opština Savski venac, koja je ubjedljivo najskuplja, tamo je prosjek novogradnje 3.310 evra, skoro 300 evra više nego u istom periodu prošle godine. Prema podacima agencije 4zida.rs, koja ima i svoju analitiku za praćenje, najskuplji kvadrat je prodat baš u ovoj opštini za 9115 evra – u Beogradu na vodi. U Starom gradu je prosječan kvadrat novogradnje skočio za skoro 400 evra za godinu dana, dok se stanovi u starim zgradama prodaju za prosječno 2500 evra. Na Paliluli je u novim zgradama potrebno izdvojiti i do 550 evra više za kvadrat nego ranije.

Ako bi se pošlo i od pomenutog prosjeka novogradnje na nivou cijelog Beograda, sa prosječnom prestoničkom platom bilo bi potrebno 11 godina da se skupi u gotovini za stan od 50 kvadrata, ali kada bi cijela plata bila korišćena za tu svrhu. Kada bi se odvajala samo trećina plate, a to nije realno u današnjim uslovima inflacije i skupih kirija, trebalo bi skoro trećina vijeka. Naravno, tu je opcija stambenih kredita, ali istraživanja pokazuju da je onih koji se za to odlučuju prilična manjina u ukupnom udjelu kupaca stanova.

Pored skupih kvadrata, cijene za rentiranje stanova su takođe otišle u nebesa. Sada se jednosobni stanovi koji su prije godinu ili dvije iznajmljivani za 250 evra, iznajmljuju za 350. Garsonjere idu i do 300 evra, a cijene garaža koje su se kretale ranije oko 50 evra dolaze i do stotinu. Za ovo postoje dva objašnjenja – prvo je svakako inflacija, pa stanodavci dižu i kirije, a drugo vjerovatno važnije je rast cijene kvadrata u prodaji. Međutim, skupe kirije navode ljude da uzimaju stambene kredite, te umjesto kirija otplaćuju svoje stanove, što dalje pumpa tražnju, a bez povećanja ponude, pumpa i cijenu posljedično.

UZROCI POSKUPLJENJA

Ekonomista FREN-a Ekonomskog fakulteta u Beogradu Aleksandar Radivojević kaže za “Vreme” da postoje dva ključna razloga. Prvi, kratkoročno gledano, jeste “globalna monetarna ekspanzija, odnosno štampanje novca, primenjena u cilju održavanja privrednog rasta u vreme i nakon krize zbog kovida 19”. Kako kaže Radivojević, ovakva politika je dovela do “očuvanja privrednog rasta, posmatranog kroz rast stope BDP-a, ali i do značajnog porasta cena skoro svih proizvoda i usluga, pa tako i nekretnina, posledično i realnog pada životnog standarda građana”.

Drugi ključni razlog je, objašnjava sagovornik, “posledica značajno veće tražnje, odnosno potrebe građana da kupe stan u Beogradu, od ponude”. Dodaje da problem nije samo cijena kvadrata, već i “niska prosečna plata u odnosu na ovu cenu kvadrata”. Takođe, Radivojević dodaje da je broj stanova koji se godišnje izgradi u Beogradu daleko od dovoljnog, iako grad izgleda kao “veliko gradilište”.

Uprkos migracija srpskog stanovništva u inostranstvo, u Beograd se svake godine doseljava veliki broj ljudi. Neki dođu na studije pa tu i ostanu, neki dođu jednostavno trbuhom za kruhom iz manjih sredina, a treći, poput gastarbajtera, prosto odluče da žele proživjeti penziju u Srbiji. Dok prve dvije kategorije više utiču na tražnju nekretnina za izdavanje, treća pumpa tražnju stanova za prodaju.

VEŠTAČKA OGLAŠAVANJA I “CRNI” KEŠ

Još jedan element koji može uticati na poskupljenje, doduše u manjoj mjeri nego prethodni, su agencije za oglašavanje. Njima rast cijena ide na ruku, jer povećava proviziju koju uzimaju prilikom kupoprodaje ili izdavanja. Upravo one mogu stvoriti “hajp” u javnom mnjenju da se sve prodaje. Različitim pi-ar tekstovima, postavljanjem nerealnih oglasa, ili čak lažnim oglasima (za koje se, ako se neko konkretno interesuje, pravdaju da “nisu stigli da ih skinu sa sajta”), mogu predstaviti javnosti sliku u kojoj se stanovi prodaju po većim cijenama od realnih, ma koliko i one bile prepumpane.

Iako nije najpresudnije za poskupljenje cijena nekretnina, pranje para svakako ima uticaja i vrijedno je pomena u ovom kontekstu. Ono što je zanimljivo kod kupovine nepokretnosti, jeste da je u prvom kvartalu 2022. godine oko 70 odsto stanova u Beogradu kupljeno u kešu, što je od 2018. godine najmanji postotak učešća kredita; u odnosu na isti period prošle godine, kupovina na kredit je pala za otprilike 10 odsto. Prema Nacionalnoj Procjeni rizika za pranje novca iz 2021. godine, koju je objavila Uprava za sprečavanje pranja novca, nekretnine su sektor sa najvećim rizikom za upliv “crnog” keša u legalne tokove.

U dokumentu je navedeno da su posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti “srednje ranjivi”, te da se ključan rizik nalazi u investitorima. Pogotovo može biti problematično kada su investitori fizička lica, to im omogućava da i materijal plaćaju u gotovini, što može voditi zloupotrebama. Ovo ide u prilog dobro poznatoj priči o velikom broju praznih stanova, pogotovo u većim, luksuznim i novoizgrađenim kompleksima gdje je skoro sve prodato, a praktično niko u njima ne živi, ili je bar prodato kada okrenete telefon za “direktnu prodaju”. Naravno, ni to nužno ne znači da su svi prazni stanovi zapravo “oprane pare”, ali je svakako čudno da postoji dosta stanova gdje su cijene kvadrata išle ka 3.000 evra koje je neko kupio i tek tako ostavio da zjape prazni. Bilo kako bilo, postojanje “sigurnog” postotka ljudi koji će bez obzira na cijenu kupiti stanove kako bi upumpali ilegalno stečena sredstva, plus nemogućnost ili nevoljnost države da se u praksi pozabavi ovim pitanjem, utiču bar djelimično na povećanje tražnje, a posljedično i na same cijene.

Na pitanje da li se može govoriti o nekoj vrsti “balona” koji preti da pukne, ekonomista Aleksandar Radivojević kaže da cijena nekretnina jeste precjenjena, ali je “malo verovatno” da je u pitanju naduveni balon, jer bi to onda “podrazumevalo probleme i u drugim povezanim sektorima”, kao i “nemogućnost države da reaguje”. On smatra da postoje brojni mehanizmi kojima država može uticati na tržište nekretnina, ali da je sam izostanak reakcije pokazao da je “dosadašnja politika uticala na rast cena”. Objašnjava da bi država trebalo da “reaguje na strani ponude, izgradnjom socijalnih stanova, kao i regulisanjem tržišta kako bi se podstakli novi investitori i kompanije”, te da postoje brojni primjeri dobre prakse u evropskim državama. U svakom slučaju, “izvesno je da bi država mogla da pomogne građanima i utiče na usporavanje rasta ili pad cena nekretnina, ukoliko bi imala volju da to učini”, zaključuje sagovornik.