Predlog NDMBGD je pokušaj pravnog nasilja nad privatnom svojinom

Reagovanje na tekst Prekrasno neznanje, sa malo tupe zluradosti

Uvaženi profesori prava Jelena Jerinić i Svetislav Kostić su pokušali da brane neodbranjivo u reagovanju na moj komentar pod nazivom Komunističke mere: Opasne iluzije državnog određivanja zakupnina stanova „objavljen na sajtu „Vremena“. U tom pokušaju su se samo dodatno upetljali: potvrdili su ne samo odsustvo zdrave logike i smisla za realnost, već su pokazali i nepoznavanje osnovnih ekonomskih zakonitosti i spremnost da bez mnogo pardona iz ideoloških razloga (ili, bolje reći, radi prikupljanja jeftinih političkih poena) uruše osnovne postulate pravne sigurnosti.

Nije sporno da u manjem broju evropskih država postoje određeni mehanizmi kontrole zakupnine, koji su posledica specifičnih istorijskih, društvenih i ekonomskih okolnosti. U Nemačkoj, na primer, polovina stanovništva ne poseduje stan u kome živi i kod njih je zakupnina pod određenom državnom kontrolom već 120 godina. Ali čak i tamo vlast ne može da se igra sa visinom zakupa radi prikupljanja jeftinih političkih poena kao što to pokušava NDMBGD. Skorašnji pokušaj da se u Berlinu u periodu od pet godina zamrznu zakupnine privatnih stanova završio se fijaskom kada ga je nemački Ustavni sud proglasio neustavnim. Više o tome može se pročitati na linku:

https://www.theguardian.com/world/2021/apr/15/germany-highest-court-rules-berlin-rent-cap-illegal 

Tužno je da profesori prava, koji su (uzgred budi rečeno) građansko-liberalno orijentisani i zalažu se za zapadne vrednosti, među kojima zapaženo mesto imaju pravna sigurnost i zaštita privatne imovine, ovim svojim predlogom idu na ruku pravnom nasilju nad tom imovinom. Jer šta drugo predstavljaju odredbe kojima se predviđa primena novih, administrativno uređenih zakupnina, i na davno zaključene ugovore? To bi imalo čitav niz grotesknih posledica: najbolje bi prošle strane diplomate ili lica koja su zakupila vile i luksuzne stanove na deset ili više godina, pa bi po ovom zakonu za stan od 200 kvadrata, koji recimo nije posebno „energetski efikasan“, plaćali zakup niži od hiljadu evra.

Intelektualno bezočno deluje tvrdnja da se ovim zakonskim predlogom ni na koji način ne ograničavaju prava vlasnika nepokretnosti koje se izdaju, OSIM (kako oni sami pišu velikim slovima) u pogledu visine zakupnine. Ključni motiv izdavanja nepokretnosti je upravo ubiranje što većih prihoda (kao što je cilj svakog radnika da ima što veću platu, a privatnika da ima što veću dobit). A kada nekoga lišite ključnog motiva za izdavanje, zar to nije prinuda? Zar je to toliko „nevažno“’?

Svakog studenta prava koji je položio obligaciono pravo sigurno je zabavila rečenica u kojoj uvaženi profesori objašnjavaju prednosti „notarske solemnizacije“ ugovora, koja bi po njima „veoma jednostavno rešila probleme“ oko iseljenja zakupca i naknade eventualne štete od zakupca. Ta materija je odavno i dobro regulisana u Zakonu o obligacionim odnosima, koji inače ne predviđa nikakvu solemnizaciju ugovora o zakupu. A uvaženi profesori bi morali da znaju da visinu nanete štete merodavno može da utvrdi samo sud u parnici – i da je svejedno da li je ugovor overen kod notara ili nije. Takve parnice traju u našem sistemu godinama – fascinantno je da to profesori ne znaju, ili se jednostavno prave nevešti, pokušavajući da predstave ideju o solemnizaciji ugovora kao bogom danu za vlasnike stanova.

Način kako se u reagovanju brani stav po kojem se vlasnici stanova „mlađih“ od 7 godina izuzimaju od regulisanja zakupnine pokazuje nepoznavanje ekonomskih zakonitosti i odsustvo elementarne logike. U uslovima minimalnog zakupa za „stare“ stanove investitori bi višak kapitala plasirali isključivo u nove stanove (neki bi uz to brže bolje prodali stare stanove i kupili nove), jer bi samo njih mogli da izdaju po tržišnim uslovima. A kao što i vrapci na grani znaju, ali tvorci predloga očigledno ne shvataju, povećana tražnja za novogradnjom bi izazvala dodatni rast cena tih (već ionako preskupih) stanova. Uzgred, profesori nisu osporili da ovakav predlog pogoduje upravo sloju novih bogataša nastalom u vreme naprednjačke vlasti, pa se prilično neubedljivo vade tezom da će tu povlasticu kupci stanova u Beogradu na vodi uživati samo 7 godina (ali će zato će svi ostali vlasnici stanova odmah trpeti posledice njihove demagogije). Malo li je na ovu skupoću?

Kostić i Jerinić takođe ne shvataju da u Beogradu već nekoliko godina „cveta“ izdavanje „stana na dan“, pa sa neskrivenim nipodaštavanjem i njima tako svojstvenim ispraznim elitizmom pominju „bajku o bugarskim turistima“. Letimičnim uvidom u ponudu na portalima booking.com i airbnb.com mogli su da ustanove da se trenutno u Beogradu tako izdaje nekoliko hiljada stanova – što, uostalom, svaki čitalac može za nekoliko sekundi da proveri preko interneta. Da se tih nekoliko hiljada praznih stanova ponudi u dugoročan zakup, zakupnine bi naglo pale, kao što su naglo porasle kada su se proletos pojavili Rusi i Ukrajinci. Eto i nove ideje za NDBG – da amandmanima „obogate“ svoj predlog zakona zabranom izdavanja stanova „na dan“ kako bi se povećala ponuda stanova za naše građane.

Ali, od svega najviše zabrinjava kako jedan profesor ustavnog prava tumači Ustav u korist države a na štetu vlasnika imovine. Nije loše da se zato navede ceo član 58 Ustava:

„Jemči se mirno uživanje svojine i drugih imovinskih prava stečenih na osnovu zakona.

Pravo svojine može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.

Zakonom se može ograničiti način korišćenja imovine.“

Po predlagačima, koji misle da „iskusno čitaju i tumače Ustav“ (a sve koji dovedu u pitanju njihove stavove bez ikakve zadrške omalovažavaju), formulacija po kojoj država može ograničiti „način korišćenja imovine“ povlači za sobom da država ima pravo da prinudno odredi visinu zakupnine. Naravno, ta zakupnina može biti i jedan dinar, pošto po tako nakaznom tumačenju država nije dužna da naknadi vlasnicima štetu nastalu prinudnim uređivanjem zakupa.

Profesori time (da li svesno ili nesvesno, neka odluče čitaoci) otvaraju pravni put za de fakto otimanje privatnih stanova (ali i vikendica, poslovnih prostora i zemljišta). Nekim sličnim zakonom, uz ovakvo tumačenje pomenutog člana Ustava, sutra bi se moglo propisati da se ugovori o zakupu stana mogu zaključivati samo na rok od najmanje 50 godina ili da u slučaju smrti zakupca stan nastavljaju da koriste članovi porodičnog domaćinstva – a to je, za one koji ne znaju, nekadašnje stanarsko pravo.

Još jedan detalj potvrđuje tezu da se ovim de fakto nameće nekadašnje stanarsko pravo: visina zakupnina koje danas plaćaju privatnim vlasnicima stanari sa stanarskim pravom iz socijalističkog perioda bila bi veoma bliska zakupnini koja se predviđa ovim predlogom.

Na kraju ispostavlja se da profesori uopšte nisu razumeli suštinu pominjanja radnog zakonodavstva iz sedamdesetih godina; upravo tada, kada su bili zaštićeni kao beli medvedi, naši radnici su masovno emigrirali na Zapad, gde su imali neuporedivo manja radna prava nego u nekadašnjoj SFRJ. Ta emigracija je bila mnogostruko veća nego posle Đinđićeve reforme Zakona radu, koja je liberalizovala otpuštanje i uvela veliku nesigurnost u radno-pravne odnose. Pritom, uvođenje Kardeljevog modela radnog zakonodavstva ne bi predstavljalo udar na ustavna prava građana kao pomenuti predlog zakona. Jer zašto bi rešenja iz Kardeljeve kuhinje bila dobra u stambenoj politici, a ne i u radno-pravnoj? Na ta pitanja nismo dobili odgovor.

Ali tu su se profesori Kostić i Jerinić sami „otkrili“ – pokazali su da forsiraju rešenja motivisana ideologijom koja se pokazala promašenom i u pogledu radnih odnosa i u pogledu stambene problematike.