Zašto cene ne padaju, kada preko 10.000 stanova zvrji prazno?

Iako je više od 10.000 stanova u Beogradu prazno i u njima niko ne živi, investitori ne popuštaju sa cenama, a glavni grad još uvek liči na veliko gradilište. Međutim, stručnjak iz ove oblasti Nikola Seneši smatra da je to samo privid, prenosi Danas.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS) u 2023. godini ukupan broj završenih stanova u Srbiji iznosio je 35.652 stana.

I u ovoj godini je zabeležen značajan porast građevinske aktivnosti, a tako će biti i u naredne dve godine zbog predstojeće specijalizovane Ekspo izložbe 2027.

Predviđeni su brojni infrastrukturni projekti, među kojima i gradnja velikog broja stambenih jedinica.

Usporena gradnja

Međutim, poslednji popis pokazuje da u Srbiji postoji 123.584 napuštena stana, od čega 10.021 u Beogradu.

Razlozi zašto su stanovi prazni su najrazličitiji: neki stoje jer ne mogu da se prodaju, drugi više nemaju zakonskih naslednika, treći su u vlasništvu ljudi koji žive u inostranstvu…

Prema proceni arhitektkinje Danijele Rabrenović koja je ranije dala izjavu za portal Biznis.rs, prazno je oko pola miliona kvadrata.

„Kada bismo to pretvorili u kapital, to je pet milijardi evra kapitala“, navela je ona.

Dakle, iako ovoliki kapital stoji „zarobljen“ u glavnom gradu, čini se da investitore to ne brine i da su oko nas i dalje svuda gradilišta.

Ovlašćeni procenitelj nekretnina Nikola Seneši za “Danas” objašnjava da mi vidimo gradilišta, ali ako se bolje obrati pažnja na kranove i broj ljudi na gradilištima, vidi se da je stanogradnja drastično usporena.

„Nema gotovine, nema transakcija, Beograd na vodi se nekada radio u tri smene i to sedam dana u nedelji, a sada se radi pet dana u jednoj i po smeni. Kranovi su tu, na gradilištima, ali rade neuporedivo manjim intezitetom“, ukazuje on.

Foto: Tanjug / Ministarstvo kulture / Goran Zlatković

Investicioni lobi

Seneši je mišljenja da su ovih 10.000 praznih stanova posledica toga što u Beogradu već postoji veliki broj neprodatih stanova.

„Najveći broj je onih koji nisu prodati, a postoji i deo onih koji su prodati, a nisu useljeni“, pojašnjava.

Sve to je zbog toga što imamo „pogrešno postavljeno tržište“.

„Investicioni lobi ne želi i trudi se da ne spusti cene na normalan nivo i bori se da održi privid da tržište nije u krizi. Beogradsko tržište stanova, posebno svi projekti na rubnim delovima grada, kao što su Mirijevo, Karaburma, Ledine, imaju probleme sa prodajom, samo iz razloga što investitori neće da spuštaju cene“, ukazuje Seneši.

Pad cena je neminovnost

Međutim, pad cena je neminovnost.

„U Beogradu je realna vrednost tržišta, uzimajući u obzir inflaciju, u poslednje dve godine smanjena za 36 odsto. Taj privid beogradskog tržišta je balon koji će u narednih nekoliko meseci, na pozitivan način, dovesti do neophodnosti da se smanje cene“.

Seneši dodaje i da, kada pričamo o ovih 10.000 praznih stanova, govorimo samo o stanovima koji su uknjiženi.

„Mi imamo i puno stanova u izgradnji koji, takođe, ne mogu da nađu kupca“, smatra Seneši.

Naglašava još jednu stvar koja je relativno rizična.

„Na kraju ove godine će, dok svuda padaju kamatne stope, kod nas porasti jer će biti najverovatnije biti izglasan Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, a prestaće da važi mera o smanjivanju kamatnih stopa. Zato mi od januara očekujemo porast kamatnih stopa na hipotekarne kredite na nivo od oko pet odsto, što će dodatno otežati kupovinu stanova“, upozorava Seneši.

Velika kriza stanogradnje se oseća, tvrdi, i dodaje da to čak i nije stvar krize, već vraćanja na jednu normalu.

„Bojim se da će u određenim segmentima, posebno u visokogradnji, doći do krize koja će biti izazvana, pre svega, nedostatkom novca za male projekte i slabom prodajom. Zatim nedostatkom kako mehanizacije, tako i zaposlenih radnika“, zaključuje Seneši.

S druge strane, analitičarka na tržištu nekretnina Kaća Lazarević objašnjava da postoje dve kategorije tih stanova.

„Postoje stanovi koje su ljudi kupili kao investiciju, a ne izdaju ih, nego su prazni. A postoje i mnogi stanovi koji pripadaju državi, opštini, vojsci… i koji stoje prazni i niko ne rešava njihovo pitanje“, navodi ona.

Brojni su, kaže, razlozi zašto ostaju prazni.

„Ti stanovi često imaju neku nerešnu imovinsko-pravnu situaciju ili onog, čiji je stan napušten, njega to ne iteresuje, što se često dešava. Zatim, stečajni upravnik koji zna da ima napuštenih stanova u stečajnoj masi, ali ga baš briga i slični primeri“, ukazuje Lazarević.

Foto: FoNet / Marko Dragoslavić

Stagnacija kupovine stanova u Beogradu

Podaci Republičkog geodetskog Zavoda govore da je u drugom kvartalu 2024. godine broj kupoprodajnih ugovora značajno porastao u odnosu na isti period prošle godine u Novom Sadu (22,5 ODSTO), Kragujevcu (22,9 odsto) i Nišu (15,6 odsto), dok je u Beogradu zabeležen blagi pad od 1,1 odsto.

Za stanove je u Beogradu u drugom kvartalu 2024. godine izdvojeno ukupno 555,6 miliona evra.

Najskuplje je prodat stan u iznosu od 955.000 evra, površine 145 kvadrata i nalazi se na gradskoj opštini Savski venac, u naselju Beograd na vodi.

Procenitelj nekretnina Milić Đoković kazao je ranije za „Vreme” da je ovaj pad prodaje zanemarljiv, a da razlog leži u trenutnom zasićenju.

„Što se Beograda tiče, imamo pomalo zasićenje. Odnosno, otkrivene su prigradske lokacije koje su dobile na značaju. Surčin, Pančevo, Obrenovac, koje su postale jako popularne zbog razvoja infrastrukture”, kaže Đoković.

Očekivana realnost – nedostižna

Sagovornik „Vremena” objašnjava da Beograd kuburi sa malim stanovima, jer se traže najviše stanovi od dve do tri hiljade evra po kvadratu.

„To je očekivana realnost. Prosečna cena bi u Beogradu trebalo da bude između 2500 i 3000 evra za novogradnju i između 1500 i 2500 za starogradnju”, kaže Đoković.

Međutim, granice su pomerene.

„Ovo nije značajan pad prometa, u našim uslovima je beznačajno, ali je ipak neki statisički podatak. Tu se javlja Čačak kao dobar primer gde se dobro prodaje, Kragujevac, Niš, Novi Sad”, kaže Đoković.

Stihija na tržištu

Kada je reč o investicijama van Beograda napominje da je tržište dosta stihijsko, te da samim tim i ne postoje pravila.

„Imate Zlatibor gde su svi investirali i sad dobar deo stanova nije prodat. Napravili su od njega ekološku katastrofu. Treba biti realan, blagi optimista po pitanju investiranja. Mislim da je budućnost u manjim projektima, mada me država često demantuje, ali je ona i najveći graditelj što i nije baš normalno”, kaže Đoković.

Napominje da su u celoj Srbiji potrebni manji projekti do nekoliko hiljada kvadrata, što je investitoru lakše da proda, a običnom narodu da kupi.

„Na tankom smo ledu sa velikim investicijama u srpskim gradovima”, kaže Đoković. “Opet, u Beogradu će se sve da se proda. On je ciljni grad za pola Evrope kada je reč o poziciji, pa možda sačekate šest meseci do godinu dana, ali sve će da ode”.

Izvor: Danas