Prestonička top-lista stambenog kvadrata

U Beogradu se godišnje izgradi od 3500 do 4000 stanova, a oko 100.000 ljudi čeka na svoje parče prostora. Tačnije, procenjuje se da svaki stan ima deset zainteresovanih kupaca. Iako su mnogi za porast tražnje, koji uzrokuje porast cena, krivili dolazak sveže obogaćenih Crnogoraca, direktorka agencije za nekretnine „Alka“, Kaća Lazarević, kaže da se priliv novca iz susedne republike nije ni osetio. Glavni „krivci“ su, naime, krediti, s jedne strane, i nedostatak kvalitetne ponude, sa druge.

Naša sagovornica ističe da se kao hroničan problem javljaju nedostatak dobrih lokacija, stanova sa manjom kvadraturom i planske, blokovske izgradnje. Bojan Isoski, direktor agencije za nekretnine „Magnat“, štaviše, tvrdi da se u Beogradu ne može ni pričati o ceni kvadrata. „Kvalitetni stanovi su toliko retki da je sada nemoguće upoređivati ih, pa onda reći kolika je tačna cena kvadrata. Neko izađe na tržište, kaže koliko traži i to je to.“

I kao što se centar Beograda po ceni izjednačio sa elitnim lokacijama ostalih evropskih gradova, tako je, zahvaljujući novogradnji, i periferija u evropskom proseku: kvadrat na Zvezdari ili Mirijevu košta između 1800 i 2000 evra, koliko su donedavno koštali kvadrati na mnogo poželjnijim adresama. Direktor agencije „Magnat“ smatra da se može dogoditi da, ako se izgradi most, i Borča dosta poskupi. Što se tiče direktorke agencije „Alka“, ona smatra da je novost to što se sve više ljudi seli u Pančevo, koje je jeftinije, a samo trinaest kilometara udaljeno od Beograda. O tome kakav je raskorak u društvu između onih koji imaju novca i onih drugih, govori, dakle, i činjenica da jedni ne pitaju za cenu, dok drugi ne pitaju ni za kvalitet vazduha koji udišu.

Pošto su krediti bili glavni pokretači promena na tržištu nekretnina, određeni delovi grada su zbog toga profitirali. Skoro sve banke, sa izuzetkom jedne, davale su kredite samo za kupovinu uknjiženih stanova. Zahvaljujući tome, Vračar je ostao, a Novi Beograd postao jedna od najtraženijih lokacija: te dve lokacije zapravo su jedine na kojima je uknjižena većina stanova. Međutim, na vrhu top-liste najskupljih, neprikosnoveno prvo mesto drži kraj oko Kalemegdana.

1. KALEMEGDAN

Stanovi oko Kalemegdana, Narodnog pozorišta i na Dorćolu odavno su na ceni. Kada se svojevremeno pričalo o zemljištu blizu Uzun Mirkove i Pedagoškog muzeja, odnosno o zgradi koja je tu građena, procenjivalo se da će kvadrat vredeti oko 4000 evra. Međutim, kako nezvanično saznajemo, cena je čak 7000 evra, što ovu lokaciju stavlja u rang centralnog Londona (naknada za građevinsko zemljište tamo je, očekivano, veoma visoka, a takođe su i stanovi dosta retki). Za ovom adresom ne zaostaju mnogo ni neke koje se nalaze u susedstvu: primera radi, pre par meseci, garsonjera u Gospodar Jovanovoj od dvadeset pet kvadrata, na poslednjem spratu petospratnice, prodata je za 95.000 evra i to se ne smatra skupim.

O prednostima života pored ogromnog parka nepotrebno je govoriti (mora da je lepo popiti jutarnju kafu na Kalemegdanskoj terasi), ali se stanovnici tog kraja žale na već poznatu beogradsku boljku – nedostatak parking mesta. Valjda se računa da ljudima koji žive u centru grada kola i nisu neophodna. Primedbe se takođe odnose na buku i gužvu, ali i one se valjda podrazumevaju u centru. S druge strane, prednost Dorćola jeste što ne manjka vrtića, osnovnih škola, galerija i kafića.

2. VRAČAR

Na drugom mestu najskupljih lokacija nalazi se Vračar, pogotovo deo oko ulica Stojana Protića, Mutapove i Šumatovačke. Kvadrat stambenog prostora tu se kreće od 3000 do 5000 evra. S obzirom da su nekretnine u Sjedinjenim Američkim Državama znatno pojeftinile, u ovom trenutku soba u pomenutim ulicama vredi koliko i apartman na Floridi. Inače, odavno se smatra da je Vračar zapravo statusni simbol. Po rečima investitora koji nije želeo da mu se objavljuje ime, „to je neka vrsta imperativa za one koji su naglo uspeli“: „Ako si neko, moraš živeti blizu Zdravka Čolića.“ Nesumnjivo je da dobar komšiluk i te kako košta. Pogotovo ako se ima u vidu da su u novogradnji većinom stanovi od 100 do 300 kvadrata, koji su veoma luksuzni i čije održavanje takođe zahteva dosta novca. Direktorka agencija „Alka“ Kaća Lazarević kaže da prodaja i ne ide tako brzo „jer mi nismo spremni za tako velike kupovine“. U „Magnatu“, međutim, saznajemo da, po njima, Vračar „ide“ odlično. Hram svetog Save je takođe povećao cene okolnim ulicama, pa je pogled na Hram „vredan zlata“. Ali, život u jednom od najelitnijih i najcenjenijih krajeva grada ima i cenu koja nije samo materijalna. Hroničan nedostatak parkinga razlog je što su trotoari opsednuti četvorotočkašima: ono što bi trebalo da bude šetnja, obično se pretvara u provlačenje između kola i obazriv trk po ivici ulice. Takođe, prodavnice su prava retkost, pa se dešava da jedna mala trgovina opslužuje tri ulice (nekad prepune prizemnih kućica, a sada naglo izgrađene). Stanovnici Neimara, najelitnijeg dela i inače elitnog Vračara, prinuđeni su da u sve nabavke odlaze na „obližnju“ Kalenić pijacu, do koje im je, laganim hodom, potrebno bar dvadeset minuta. S druge strane, na Vračaru ima dosta zelenila, parkova, igrališta za decu, vrtića.

3. i 4. DEDINJE I SENJAK

Ono što je sada Vračar, nekada je bilo Dedinje. Legenda kaže da je pre nekoliko godina stanovnik Budve, koji je važio za skromnog mladića iz susedstva, prodao poljanu blizu mora za dva miliona evra. Na pitanje šta će da radi sa tolikim novcem, pogledao ja zbunjeno i sasvim ozbiljno odgovorio: „Što svi milioneri, to i ja. Kupiću kuću na Dedinju.“ Dedinje i Senjak oduvek su važili za elitne lokacije. Izdvojeni iz grada, sa lepom prirodom i dobrom, starom gradnjom. Stanovi za prodaju su retki. Iako neki tvrde da Dedinje gubi na popularnosti, u agencijama za nekretnine kažu da su tamo kuće i stanovi suviše kvalitetni i brzo se prodaju. Za te krajeve važi da „bez kola nema života“ (gradski saobraćaj ne postoji u većini tamošnjih ulica), ali automobil se u slučaju stanovnika tih delova grada verovatno i podrazumeva. Na Dedinju i Senjaku nema mnogo trafika, menjačnica, prodavnica, pijaca i pekara, što i priliči rezidencijalnim delovima grada, ali svakako nije baš praktično. Neke nove zgrade na Dedinju imaju problema sa uknjižbom, a za Senjak se takođe vezuju priče o nelegalnoj gradnji – ništa čudno, imajući u vidu činjenicu da je do pre deset godina tamo bilo mnogo prizemnih kućica čiji su vlasnici jedva čekali da ih se ratosiljaju i zamene ih stotinama kvadrata luksuznog stambenog prostora. Nezahvalno je govoriti o tačnoj ceni, ali gruba procena jeste da se kvadrat na Dedinju i Senjaku kupuje za približno 3500 evra.

5. GOLF NASELJE NA BANOVOM BRDU

Novitet na listi najskupljih lokacija u Beogradu svakako je Golf naselje, gde se cena stanova u novogradnji kreće između 3000 i 3500 evra po kvadratnom metru. Ovo naselje, iako udaljeno od centra, na ceni je zbog lepih parkova, tišine i mira. Iako u blizini Dedinja, stanovnici Golf naselja nemaju problema sa snabdevanjem – dosta je prodavnica, kioska i pijaca. Inače, to je kraj sa dosta porodičnih kuća i zgrada koje nemaju više od četiri sprata. Oni koji žive tamo, hvale svež vazduh („Ipak smo na brdu“) i prirodu. Golf naselje se nalazi odmah pored Košutnjaka, a ni Ada Ciganlija i Hipodrom nisu tako daleko, što se takođe ubraja u pozitivne strane.

6. NOVI BEOGRAD

Mesto koje je možda za najkraće vreme dobilo na popularnosti i postalo jedno od najtraženijih svakako je Novi Beograd, pre svega kraj oko Arene, YU biznis centra i Imelove zgrade, gde se cena kvadrata kreće između 2500 i 3000 evra. Naknada za građevinsko zemljište tamo je takođe visoka.

Iako mnogi smatraju da su ovakve cene nerealno visoke, naši sagovornici iz agencija za nekretnine kažu da nije u pitanju precenjivanje. Svaki novobeogradski blok ima svoj vrtić, školu i male parkove, a ceni se i to što „svi putevi vode u Novi Beograd“, odnosno što ga gradski saobraćaj povezuje sa svim delovima grada. Takođe, čini se da je u Novom Beogradu sve blizu. Od Arene, recimo, do centra grada, ista je razdaljina kao od Slavije do Kalemegdana. Nije daleko ni reka, a kako ističu žitelji tog dela, oni „nisu ni uzbrdo, ni nizbrdo“ (sve je ravno). Gradnja je nova, humanija i drugačija od blokovske gradnje na koju smo bili navikli. Pošto dosta ljudi radi u ovom delu grada, potražnja raste i zbog toga. Stranci, recimo, skoro uvek kupuju stanove oko Arene. Pristup zgradama je lak, kraj poseduje određenu širinu – donedavno su se hvalili postojanjem dovoljno parking mesta, ali sada se više ni oni ne mogu time podičiti. Snabdevenost Novog Beograda je odlična – smatra se da upravo tu ima više tržnih centara nego u svim drugim delovima grada zajedno.

Do pre par godina, kvadrat u ovom kraju koštao je oko 1000 evra. Potražnju koja ne jenjava i cene koje ne padaju ne može osujetiti ni blizina autoputa i nepodnošljive saobraćajne gužve u tom kraju. U vreme špica, vožnja za tri stanice od Arene do Sava centra traje dvadesetak minuta. I to ako imate sreće. Među negativne strane ubraja se to što se ispod mosta Gazela nalazi romsko „karton naselje“, za koje se godinama priča da će biti izmešteno.

7. BEŽANIJSKA KOSA

Baš kao i Novi Beograd, Bežanijska kosa je ne tako davno dobila na vrednosti. Tačnije, na top-listi najskupljih lokacija nalazi se Prva mesna zajednica (ulica Partizanske avijacije, recimo) i luksuzni stanovi koji se tamo grade. Bežanijska kosa mogla bi da se smatra pravom adresom za one koji, u skladu sa aktuelnim trendovima, pokušavaju da pobegnu od gradske buke i vreve na neko mirnije mesto. Ovo naselje je izdvojeno, sa puno parkova i prodavnica, a odnedavno tu postoji i osnovna škola. Najveće zamerke žitelja ovog dela grada jeste nedostatak kulturnih sadržaja, bioskopa, pa čak i sportskih centara (nedostatak koji je „uspešno nadoknađen“ sportskim kladionicama i kockarnicama sa slot mašinama). Kritiku takođe zaslužuje postojanje samo jednog doma zdravlja za celu Bežaniju, za koji kažu da je manji od kuća nekih estradnih zvezda u blizini. Roditelji sa decom posebno imaju primedbe na osvetljenje, tačnije neosvetljenost ovog dela grada. Bez obzira na takve primedbe, kvadrat košta od 2500 do 3000 evra. Na Bežanijskoj kosi na ceni su i porodične kuće, koje nisu česte u Beogradu, a dosta su tražene.

Koliko god ove cene bile u neskladu s ovdašnjim standardom i zaradama, čini se da nema mnogo nade da će situacija biti drugačija u bližoj budućnosti. Čini se da se varaju čak i oni koji prognoziraju pad beogradskih cena u kontekstu ekonomske krize u svetu.

„Građevinski materijal je skuplji, energenti su skuplji, bilo bi nerazumno očekivati da cene idu dole“, kažu u agenciji za nekretnine „Legal“. Po njihovim rečima, za svaki stan koji drže u prodaji, postoji čak dvadeset zainteresovanih kupaca. Iako je guverner Radovan Jelašić nedavno savetovao da se pričeka sa kupovinom, ni u agenciji „Alka“ ne slažu se s njim. Direktorka ove agencije Kaća Lazarević ističe da je „skoro sigurno da se cene neće menjati, možda će se samo promet neznatno smanjiti“, što je inače normalno u septembru i oko Nove godine. „Naše tržište je inače takvo da nema velikih oscilacija, suviše je malo. Mi nismo vezani za svetske tokove.“ Po njenim rečima, ljudi su podigli novac iz banke i sada zovu, ne znajući šta da rade sa tim novcem.

Dok cene nekretnina u svetu padaju, negde čak i do četrdeset odsto, kod nas se na tom planu ništa ne događa. Predviđanja su da će ovakva situacija ostati i da neće biti kolebanja ni u jednom pravcu. Kao veći problem Kaća Lazarević ističe mogućnost „povratka na keš koji smo davno prevazišli, što će se desiti ako ljudi ne budu hteli da primaju novac na račun, nego na ruke“. Pitanje je takođe šta će se dogoditi sa stranim investitorima, odnosno da li će oni nastaviti sa ulaganjima u Beogradu. Misterija je još i pod kojim će uslovima banke ubuduće davati kredite.

Sagovornici „Vremena“ kažu da nema razloga za paniku. Činjenice, međutim, kažu da u panici već sada može da bude svako ko je planirao da za „pristojne pare“ kupi stan na „pristojnoj lokaciji“. Za takve uspaničene jedino rešenje jeste da se pomere iz centra, što dalje od adresa koje „zlata vrede“, što dalje od onih koji imaju dovoljno para da plate 7000 evra po kvadratu, što dalje od onih kojima je glavni cilj da žive „blizu Zdravka Čolića“.

Ako ništa drugo, tamo je makar vazduh čist. U svakom smislu.