Kretanje nepokretnosti

Katastar nepokretnosti ustrojen je na samo petnaest odsto teritorije Beograda, uključujući i prigradske opštine poput Lazarevca, Mladenovca ili Grocke. Do ovog trenutka potpuno je završena najmanja beogradska opština Savski venac, najveći deo Novog Beograda i Stara Rakovica. Međutim, u Centru za katastar nepokretnosti Beograd kažu da su optimisti i da će kompletna teritorija Beograda sa 175 katastarskih opština, i površine više od 320.000 hektara, biti uneta u katastar nepokretnosti do 2010. godine.

Na mapi Srbije rezultati su znatno bolji – katastrom je obuhvaćeno je 57 odsto teritorije. Krejović kaže da taj posao u Beogradu ide znatno teže zbog tradicije vođenja dvojnih evidencija nepokretnosti: katastar zemljišta zakonom je uveden 1928. godine, a zemljišno-knjižni zakoni doneti su dve godine kasnije i njima je predviđeno da se evidencija vlasništva vodi u zemljišnim knjigama. One su u upotrebi uglavnom u Vojvodini i Beogradu, a u ostalim regionima Srbije katastar zemljišta ostao je jedina evidencija parcela. Katastar nepokretnosti predstavlja objedinjenu evidenciju nepokretnosti u zemljišnim knjigama koje se vode u sudovima i katastru zemljišta koji se vodi u Republičkom geodetskom zavodu (RGZ). Na teritorijama gde postoji samo katastar zemljišta bilo je jednostavno prebaciti evidenciju u katastar nepokretnosti, dok je „slaganje“ dve evidencije mukotrpan posao, tvrdi Krejović.

Do 2000. godine u katastar nepokretnosti uneto je – od ukupno 4529 katastarskih opština u Srbiji – svega 417, dok je u decembru 2004. godine taj broj iznosio 2970. Ipak, Krejović kaže da i dalje postoje teritorije Beograda gde na zvaničnim planovima umesto zgrada stoje učitana kukuruzna polja i livade, kao što je slučaj sa delovima Mirijeva i Zemuna.

BUGARSKI SCENARIO: Plan da se katastar nepokretnosti Beograda završi do 2010. godine biće ostvaren pomoću kredita Svetske banke, koji je odobren prošle godine. Od ukupno 30 miliona dolara namenjenih sređivanju i kompletiranju katastarske dokumentacije Srbije, deset miliona otišlo je Centru za katastar nepokretnosti Beograd. Prilikom potpisivanja ugovora sa Svetskom bankom, ministar za međunarodne ekonomske odnose SCG Predrag Ivanović rekao je da je u pitanju beskamatni kredit sa počekom od deset i rokom otplate od 20 godina, kojim će biti uknjiženo oko milion parcela u 46 gradova Srbije. Zemlje u regionu koje su nešto pre nas prolazile kroz istu fazu tranzicije takođe su dobijale kredite za modernizaciju katastra; međutim, nisu ih sve iskoristile. U Bugarskoj je taj kredit propao jer nije postojala dobra organizacija i spremnost da se novac iskoristi na pravi način, pa je Svetska banka jednostavno prekinula finansiranje. Krejović smatra da je Srbija u prednosti jer kao jedna od poslednjih država u regionu u ovom poslu ima uvid u negativna iskustva ostalih koje su lutale. On kaže da je i u našem slučaju za svaku tranšu kredita potreban projekat realizacije – na šta će novac tačno biti potrošen – i dodaje da je rukovodstvo RGZ-a spremno ušlo u projekat organizacije katastra te da ne postoji opasnost od „bugarskog scenarija“ jer su u okviru RGZ-a već formirani tim za realizaciju projekta i projektni centar. Takođe, prema analizi postojećeg stanja katastra Srbije koju je izradio tim eksperata Svetske banke, Srbija je dobila pozitivne ocene za Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti. Međutim, kredit i novac koji Vlada Srbije izdvaja iz budžeta nisu dovoljni RGZ-u jer uređenje katastra nije osnovna delatnost ove institucije a veliki deo zaposlenih u Zavodu radi povremeno ili privremeno zbog povećanog obima posla. Iako su proteklih godina više puta pominjane i donacije za sređivanje katastra, Krejović kaže da one nikada ne stižu kao keš već u vidu edukacije zaposlenih ili kroz opremu. Nedavno je norveška vlada poklonila izuzetno vredan skener-centar, u kojem će se planovi iz analognog konvertovati u digitalni oblik.

CRVENI PLANOVI: Kancelariji Centra za katastar nepokretnosti Beograd tokom 2002. građani su podneli oko 29.000 zahteva, 2003. oko 50.000 i 2004. oko 76.000 zahteva. Uglavnom traže uverenje da imaju ili nemaju nepokretnost, kopiju plana nepokretnosti ili prijavljuju divlju gradnju. Objekat može da bude uknjižen ukoliko postoji sva validna dokumentacija: ugovor o kupoprodaju, potvrda da su izmirene sve obaveze koje proističu iz tog ugovora – da je sve plaćeno, građevinska i upotrebna dozvola. Sa ta četiri dokumenta vrši se upis u katastar nepokretnosti ili, ukoliko ne postoji katastar, vrši se upis u zemljišne knjige. „Na našem planu nelegalne objekte označavamo crvenom bojom, a kada se legalizuju postanu crni“, kaže Krejović. Ipak, broj crvenih objekata i dalje je nemoguće izbrojati, jer je u toku velike akcije legalizacije divlje gradnje koja je završena 13. novembra 2003. odlučeno da zbog prevelikog broja zahteva za legalizaciju, overu geodetskog snimka koja se radi u RGZ-u nije neophodno priložiti uz zahtev. Data je mogućnost da se overa obavi kasnije, tako da u Centar i dalje dolaze građani zbog istog posla. Ipak, u nekim opštinama legalizacija je u potpunosti završena, a u drugim, kao što su Grocka i Kaluđerica, taj proces će trajati još godinama, pre svega zbog nedovoljnog broja zaposlenih na tim poslovima. „Mnogi građani“, kaže Krejović, „nisu prijavili divlju gradnju jer nemaju poverenja u državu, nemaju novca, pružaju otpor ili su nemotivisani jer imaju gde da žive, kredit im ne treba, pa neće da uknjiže nekretninu. Da bi se stanje na papiru dovelo u faktičko stanje kakvo je na terenu, treba da motivišemo građane da prijave divlju gradnju. Da li ćemo imati ažurnu evidenciju katastra, ne zavisi od geodeta već od građana.“ On smatra da su za legalizaciju nekretnine građani motivisani zbog mogućnosti upisa hipoteke radi dobijanja kredita i prodaje nepokretnosti koja ima znatno višu cenu ukoliko je uknjižena – ali da to ipak nije dovoljno: „Nedostaje akcija Ministarstva finansija, koje bi moglo da nametne obaveze vlasnicima ilegalne gradnje u vidu većeg poreza. Na taj način Ministarstvo bi nateralo građane da objekte legalizuju, a ujedno bi povećalo budžet.“

U Švedskoj i drugim uređenim zemljama postoje centralizovani sistemi administracije zemljišta gde se podaci iz katastra nalaze u centralnom računaru i neprestano su ažurirani posredstvom interneta; na mreži građani dolaze do svih potrebnih dokumenata. Za RGZ to je za sada samo daleko i primamljivo rešenje koje će možda i postati stvarnost oko 2010. godine kada bude završen katastar nepokretnosti. U toku ove godine radiće se na izradi katastra opština Vračar i Savski venac. „Stari grad smo radili pet godina, mučili smo se i mnogo toga menjali, sada bi verovatno taj posao završili za godinu dana“, objašnjava Krejović.

Katastar nepokretnosti kroz zakone i u upotrebu ulazi osamdesetih godina prošlog veka. On predstavlja bazu podataka koja se sastoji od alfanumerike i grafike. Alfanumerika sadrži podatke o nepokretnosti i vlasništvu: ime i prezime vlasnika, površina i broj parcele, površina objekta, a grafika se odnosi na planove na kojima su ucrtane nepokretnosti – parcele i objekti.

Na slici: Za katastar nepokretnosti Beograd, za projektovanje i stručne poslove izrade katastra nepokretnosti

Slika – Status: belo – katastar zemljišta (0); žuto – katastar nepokretnosti (0-90%, u radu); zeleno – Izlaganje; crveno – Održavanje; ljubičasto – Obustavljeni radovi // to su Ripanj, Barajevo, Čukarica…;… ispod – Svetska banka: narandžasto – u programu za 2005. godinu; karirano – u programu do 2010. godine

Ispod žutog, zelenog i crvenog idu zagrade i unutra neki datumi