Carsko, spahijsko, Matićevo

Krajem 2001. u NATO bombardovanju demolirana bivša zgrada Centralnog komiteta Saveza komunista Jugoslavije prodata je za tu priliku osnovanom konzorcijumu „Juropijen konstrakšen“, koji su sačinjavali MK Komerc iz Novog Sada, MPC Grup iz Beograda, Internešenel trejding partners iz Londona te Junion intertrejd ltd. sa britanskih Devičanskih ostrva.

Vremenom, konzorcijum je sa četiri spao samo jedno slovo – MPC Grup, odnosno MPC Propertis, kasnije na neko treće, pa četvrto… Sve do BRE, Balkans ril estejt. Zajedničko za sva „slova“ je da su to, u stvari, firme Petra Matića, „jakog“ poslovnog čoveka, vlasnika mnogo toga u Srbiji i okolini, koji je bio blizak svakoj vlasti.

Prema tadašnjem planu, izgradnja i sanacija PC „Ušće“ trebalo je da bude izvedena u dve faze: u prvoj bi postojeći objekat bio saniran i dograđen, u drugoj je predviđena izgradnja novih objekata – hotela, restorana, tržnog centra, bioskopa… Početkom ovog meseca, PC „Ušće“ obogaćen je novim sadržajem: najvećim šoping-molom na Balkanu površine oko 130.000 kvadratnih metara, vredan 150 miliona evra, sa 143 prodajna objekta, supermarketom, restoranima brze hrane, multipleks bioskopom (11 sala), kuglanom i igraonicama. Na otvaranju je najavljen sledeći korak: izgradnja druge poslovne kule, bliznakinja postojeće poslovne zgrade.

MEĐUTIM: Prema onome što se moglo čuti u prvom delu serijala „Insajder – Službena (zlo)upotreba“, zemljište na kome se nalazi kompleks „Ušće“ u stvari je ustupljeno bez naknade vlasniku Balkans ril estejta Petru Matiću, usvajanjem detaljnog urbanističkog plana 2004. i njegovim izmenama 2007, odnosno spajanjem parcele na kojoj PC „Ušće“ „stoji“, veličine svega devet ari, sa „neizgrađenim građevinskim zemljištem“ koje ga okružuje, a koje ima više od pet hektara. Tom gimnastikom je gradski budžet uskraćen za 35 miliona evra, koliko bi to zemljište vredelo ako bi se kao reper uzela cena zemljišta na Autokomandi.

Zamoljen da prokomentariše „slučaj Ušće“, predsednik Srbije Boris Tadić je rekao da taj tržni centar za njega „predstavlja zaprepašćenje“, da je „nezadovoljan što je taj objekat nastao u vreme dok je on predsednik“, da će „ispitati sve što bude mogao“, da „neprekidno podstiče sve institucije u društvu da rade svoj posao, uključujući i policiju“ i da će to činiti i u slučaju tržnog centra „Ušće“. „Zvao sam Đilasa i pitao o čemu je reč, da li će taj objekat biti u skladu sa estetikom prostora, a on mi je rekao da je urbanistički plan promenjen u vreme prethodne gradske vlade, da su svi već smenjeni i da niko od njih više ne radi taj posao“, objasnio je Tadić.

KRIV JE PEDRO: Odmah potom oglasile su se i gradske vlasti saopštenjem u kome se navodi da se planovima detaljne regulacije područja između bulevara Nikole Tesle i Mihajla Pupina nije uticalo na imovinsko-pravni status tih parcela, već su određeni dispozicija planiranih objekata i urbanistički parametri za izgradnju, u skladu sa parametrima Generalnog plana Beograda 2021. godine, te da ni na koji način gradske vlasti nisu kompaniji Juropijen konstrakšen – koja je 2002. kupila zgradu sadašnjeg Poslovnog centra „Ušće“ i podzemnu garažu – dodelile celokupnu parcelu o kojoj je reč, već je te nepokretnosti i pravo korišćenja zemljišta ova kompanija stekla kupovinom objekata od Savezne Republike Jugoslavije. „U stavu 4. člana 1. ugovora navedeno je da kupac kao vlasnik objekta ima pravo korišćenja zemljišta pod objektom i zemljišta oko objekta koje služi redovnoj upotrebi objekta, a u granicama parcele 2338, odnosno parcele 2337 površine pet hektara 67 ari i šest metara kvadratnih. Na osnovu ugovora i saglasnosti Republičke direkcije izvršena je uknjižba prava korišćenja zemljišta“, piše u saopštenju.

S druge strane, Zoran Živković, ministar unutrašnjih poslova ondašnje savezne vlade i član Komisije za administrativna pitanja iste vlade, tvrdi da je kupoprodajnim ugovorom precizirano šta je predmet prodaje – a to su zgrada i garaža, sa zemljištem ispod, odnosno iznad objekata, kao i da kupac stiče pravo korišćenja i okolnog zemljišta koje služi redovnoj upotrebi objekta. „Reč je o najviše deset ari preko onoga što objekti fizički zauzimaju, nipošto pet i po hektara“, objašnjava Živković. Na opasku da je Miodrag Kostić, kao „frontmen“ konzorcijuma Juropijen konstrakšen, još u vreme kad je kupovina najavljivana, govorio o izgradnji kula bliznakinja, tržnog centra, restoranima, bioskopima, što sigurno nije bilo moguće da se izgradi na tih „deset ari ekstra“, odgovara da „svako može da govori šta hoće“, ali da to nikako ne znači da će toga i biti. „Kao što je Milošević govorio o švedskom standardu i brzim prugama, Mrkonjić o Prokopu, a Koštunica o pravnoj državi. Međutim, šta će se graditi na kojoj parceli zavisi isključivo od urbanističkih vlasti. Sve i da se ugovor protumači tako da je kupac objekata stekao pravo korišćenja celokupnog zemljišta, novi korisnik mogao je sa njim da radi samo ono što i prethodni – da kosi travu, jer po tadašnjem Urbanističkom planu parcela oko solitera i iznad garaže je zelena površina.“

LEGE ARTIS: Prema važećim propisima, vlasnik građevinskog zemljišta je Republika, s tim da, ako je na zemljištu nešto izgrađeno, pravo korišćenja ima vlasnik objekta, a ako ništa nije izgrađeno zemljištem raspolaže lokalna samouprava.

Međutim, vlasniku objekta „sleduje“ pravo korišćenja samo onoliko zemljišta koliko mu je potrebno za redovnu upotrebu objekta, a to je obično/najviše pojas pet metara oko objekta ako se nalazi nad zemljom, a ako je ispod zemlje, onda je za redovnu upotrebu potreban samo prilaz. Na tom mestu počinje pravi zaplet: PC „Ušće“ je izgrađen na parceli od svega devet ari, podzemna garaža je na parceli od bezmalo šest hektara.

U poslednjih nekoliko decenija gradske vlasti su počesto koristile ovu „kaučuk“ klauzulu, da je građevinsko zemljište „i carsko i spahijsko i Davidovo“, pa su u slučaju ako su objekat i parcela na kojoj se nalazi u disproporciji, da na višku može da se „uglavi“ još neka građevina i da je za „uglavljivanje“ neko (poznat) zainteresovan – „zainteresovanom izlazili u susret“. Tehnika je jednostavna: prvo se zvanično ustanovi da je „za redovnu upotrebu objekta“ plac na kome objekat „stoji“ oho-ho veći nego što je za redovnu upotrebu potrebno, potom se uradi preparcelizacija, odnosno plac se podeli na dva dela i onaj „oslobođeni“ se dodeli zainteresovanom. Na Vračaru je tako niklo podosta dvorišnih stambenih zgrada, sve „lege artis“, po zakonu.

Događalo se neretko i suprotno: da se više građevinskih parcela objedini u jednu, sve „u interesu Grada“ – mada je, u stvari, opet „izlaženje u susret“ potencijalnom investitoru, da li da eliminiše konkurenciju, da li da se lakše nagodi sa trenutnim korisnicima zemljišta, odnosno vlasnicima objekta, da li oba istovremeno, svejedno je, tek i toga je bivalo, naročito u centralnim beogradskim opštinama. Lege artis, naravno.

IZLAŽENJE U SUSRET: Pažljivim čitanjem dokumenata vezanim za ovaj slučaj, objavljenim na zvaničnoj prezentaciji gradske vlade (www.beograd.rs), nije teško ustanoviti u kom grmu leži zec. Za početak, rešenjem Republičke direkcije za imovinu od 9. maja 2007. odobren je upis u registar Republičkog geodetskog zavoda Juropijen konstrakšena kao korisnika zemljišta na katastarskoj parceli 2337/2, a na osnovu kupoprodajnog ugovora sklopljenog sa Saveznom Republikom Jugoslavijom, čemu zamerke nema budući da se tu nalazi podzemna garaža.

Gvint je, međutim, u onom „kroz dva“: naime, u već pomenutom saopštenju gradskih vlasti kojim se tvrdi da je inicijal svega kupoprodajni ugovor, u opticaju je „parcela 2337“ ucelo, čija je površina pet hektara 67 ari i šest metara kvadratnih i na kojoj je i izgrađen „najveći šoping mol na Balkanu“, dok je ona „kroz dva“, na koji se odnosi rešenje Republičke direkcije za imovinu samo jedan, mali deo parcele 2337, ne veći od dvadesetak ari, koliko zaprema podzemna garaža.

Na takvo rešenje nije uložena žalba, jer nije ni bilo osnova, pa je rešenje postalo pravosnažno. Tek potom gradska skupština usvaja izmene Regulacionog plana kojim se „kroz jedan“ i „kroz dva“ delovi parcele 2337 opet objedinjavaju u jednu. Naravno, nije se zelena površina proširila na građevinsko zemljište, već je bilo obrnuto. „Sama činjenica da je Matić, odnosno njegova firma uknjižena kao nosilac prava korišćenja zemljišta tek kad je ‘zelena površina’ preimenovana u građevinsko zemljište, ukazuje zbog čega je menjan Regulacioni plan“, komentariše Živković.

„Prilikom usvajanja urbanističkih planova dolazi do preparcelacije, dolazi nekad do objedinjavanja više građevinskih parcela. Znači, to je jednostavno posledica onoga o čemu se radi u planu. Ovaj put, znači, kod ovog konkretnog plana, zapravo se izašlo u susret investitoru, koji je tu, znači, na tom delu Bloka 16, već bio investitor“, objašnjava Zoran Alimpić, visoki službenik u ondašnjoj i sadašnjoj gradskoj upravi.

Po rečima Ivice Dačića, zamenika premijera i ministra unutrašnjih poslova, policija je za ovaj slučaj „zainteresovana“ iako istraga formalno nije pokrenuta, ali i da je dokumentacija koje je njegovo ministarstvo „dobilo“ pre mesec dana prosleđena Službi za borbu protiv organizovanog kriminala. Još će se, valjda, o ovome čuti.