Laku noć, Beograde

Prodaja gornjeg dela „Beograđanke“, odnosno oko 20.000 kvadrata za 16,5 miliona evra (grad nije vlasnik donjeg dela, nekadašnje robne kuće), dovela je do velike polemike u delu javnosti.

foto: a. anđić

Kritičari su isticali da je zgrada prodata za (pre)nisku cenu, da se prodaje u nevreme zbog krize koju je izazvao virus korona, da je bio kratak rok za prijavu kupaca, da je kupac firma osnovana pre nekoliko nedelja sa sto dinara kapitala i osnivačem sa Kipra, da su kod kupca zaposleni ljudi Siniše Malog, kao i da je u pitanju „lendmark“ Beograda, koji ne bi smeo da se otuđi. U litanijama protiv prodaje se čulo i da je u toj zgradi radio Duško Radović, pa da bi možda zbog toga trebalo da se pretvori u muzej.

Prodaja zgrade otvorila je svakako jedno načelno pitanje: šta bi grad Beograd trebalo da uradi sa tako velikom nekretninom koja se nalazi u veoma lošem stanju i zahteva ozbiljnu investiciju? U isto vreme, aktivnostima grada se trajno devastira jedinstveni gradski resurs kao što je urbani prostor, a da ne govorimo o rekonstrukcijama ulica gde se višestruko probijaju rokovi i maltretiraju stanovnici.

LOŠE GAZDOVANJE

Beograd poseduje veliki broj poslovnih prostorija koje izdaje, uglavnom po cenama koje su znatno ispod tržišnih. Nije tajna da zakupci gradskih lokala plaćaju i po dva do pet puta manje nego što se plaća za slične privatne lokale. Pored toga što nema odgovarajuće prihode, Beograd loše upravlja tom imovinom. Često se dešava da korisnici mesecima ne plaćaju ni zakupninu ni komunalne račune godinama pre nego što dođe do raskida ugovora. O tome da grad kao vlasnik ulaže u unapređenje kvaliteta poslovnog prostora, ne bi li ga unapredio i skuplje izdao, nema ni govora.

Idealan primer lošeg gazdovanja je upravo „Beograđanka“. Zgrada je u upotrebi više od 45 godina, građena je po nekim drugim standardima i vapi za ozbiljnom rekonstrukcijom. U to može da se uveri svaki posetilac: uslovi rada u kancelarijama su izuzetno loši i sve deluje zapušteno.

Grad muku muči da izda sav taj prostor čak i za relativno niske zakupnine (šest do sedam evra po kvadratu), pa su se proteklih godina redovno pojavljivali oglasi o izdavanju prostorija u „Beograđanki“. Dobar deo zgrade izdaje se nevladinim organizacijama i sportskim udruženjima sa posebnim, beneficiranim zakupninama. Za bilo kakvo unapređenje zgrade potrebne su investicije od desetak miliona evra.

OPRAVDANA PRODAJA

Zato je opravdana odluka da se otuđi jedna takva velika, nefunkcionalna i tehnološki zastarela zgrada. Teško je verovati da bi grad mogao da uspešno rekonstruiše i povećanim prihodima opravda tu investiciju. U Beogradu imamo velike privatne kompanije, vlasnike i po više stotina hiljada kvadrata poslovnog prostora, koje se bave isključivo rentiranjem. Beograd, čak i sa neuporedivo sposobnijom upravom, naprosto teško može da bude uspešan u takvoj utakmici, može samo da „povlašćenim zakupninama“ omogućava prelivanje sredstava.

Možda je najbolji dokaz kako grad neracionalno raspolaže resursima kupovina zgrade Ineksa krajem 2009. godine za nešto preko deset miliona evra da bi se u nju smestile gradske službe. Umesto toga, grad je mogao da renovira Palatu Beograd koja je u njegovom vlasništvu i u nju smesti svoje organe, ali je umesto toga zgrada ostavljena da propada. Zato je sada racionalnije da se zgrada proda, umesto da se u gradu kome su potrebna velika ulaganja u bazičnu gradsku infrastrukturu, u „Beograđanku“ ulaže ogroman novac.

OPRAVDANA CENA

Javnost je najviše zabrinula niska cena, odnosno iznos od oko 800 evra po kvadratu (16,5 miliona evra za 20.000 kvm). Međutim, kritičari prodaje su prostim uvidom u oglas mogli doći do saznanja da stvari i nisu baš tako jednostavne. Prodati prostor uključuje oko 2300 kvadrata u tri nivoa polusuterena (gde su instalacije), zatim ulaz od skoro 400 kvadrata; od prostora koji će novi vlasnik moći da koristi treba odbiti i 5000-6000 kvadrata koje zauzimaju komunikacije (lift, stepenište, hol na spratu). Čak i u najpovoljnijem scenariju, kupac će za izdavanje moći da računa sa najviše 11.000 kvadrata. Uz investiciju od osam miliona evra, lako je zaključiti da će vlasnik platiti preko 2000 evra po kvadratu korisne površine. To nije povoljna cena za zgradu (gde niste isključivi vlasnik), koja pritom nema nijedno garažno mesto.

U Beogradu u ovom trenutku postoji desetak domaćih i stranih ozbiljnih igrača koji bi, da je cena zaista bila bagatelna, sigurno učestvovali u javnoj i unapred više puta najavljivanoj (i ponovljenoj) licitaciji.

MANIPULACIJA I RUGLO

Dok se javnost, slobodno možemo reći, zamajava prodajom „Beograđanke“, mnogo veći vozovi prolaze. U gradu se vrše ogromne manipulacije sa regulacionim planovima, soliteri niču u nebesa gde kome odgovara. Urbanistički parametri koje dobijaju pojedini investitori omogućavaju enormno bogaćenje iskorišćavanjem gradskih resursa, jer je sam prostor ključan i veoma ograničen resurs. Zbog negativne reakcije javnosti, jer bi se žrtvovalo zelenilo, zaustavljen je (bar za sada) planski akt za parcele „Avala filma“, koji je trebalo da omogući zidanje novog naselja. Ali razne druge stvari prolaze.

Manipulacije prostorom su očigledne i u slučaju farsičnog „javno-privatnog partnerstva“ sa Beogradskom autobuskom stanicom (privatnim preduzećem), na osnovu kojeg će se po svoj prilici izgubiti nekoliko desetina miliona evra usled netransparentnog postupka, a građani će nastaviti da plaćaju preterano skupe stanične usluge.

Pored Kalemegdana niče urbanistička nakaza – donji Dorćol je ogromno gradilište bez adekvatne saobraćajne i druge infrastrukture. Prostor nam ne dozvoljava da nabrojimo sve probleme „grada kranova“, kojima se hvali Siniša Mali.

Za prodaju „Beograđanke“ ispunjena su dva ključna uslova: prvo, gradu zgrada ne treba (niti je ona „resurs“), i drugo, prodaja je bila javna. Zgrada će ostati gde jeste, biće rekonstruisana i revitalizovana i nastaviće da bude „lendmark“. Sve ostale primedbe pokazuju nerazumevanje suštine postupka privatizacije, a to je da grad (država) treba da se oslobodi neefikasnih sredstava u svojini i da se usredsredi na svoje osnovne delatnosti. Zadržavanje u svojini zgrade koja služi isključivo za izdavanje i investiranje u njenu rekonstrukciju nije interes grada i on ne treba time da se bavi.