Do stana uz učešće od jedan odsto: Koliko je realan državni plan

Na dnevnom redu Vlade Srbije 16. januara našao se predlog zakona o kreditima za kupovinu stanova za mlade, njegovo dalje usvajanje u parlamentu najavljeno je za februar, a primena od početka marta.

Predlog zakona predviđa garantne šeme i subvencionisanje dela kamate za kupovinu prve nepokretnosti za mlade od 20 do 35 godina uz minimalno učešće od jedan odsto cene nepokretnosti.

Banke, koje će ovakve kredite davati, još ne žele da se izjasne o tome, a oglasila se jedino Narodna banka Srbije (NBS) koja je morala da promeni regulativu kako bi sprovođenje ovakve šeme bilo omogućeno.

„Narodna banka Srbije je usvajanjem podzakonskih akata blagovremeno prilagodila regulatorni okvir za banke kako bi se na odgovarajući način realizovao predloženi program države, i to na način da banke pri odobravanju kredita u okviru ovog programa mogu da primene tzv. LTV (loan to value) limit od 99 odsto, što znači da učešće klijenta banke može biti jedan odsto u finansiranju nepokretnosti koju kupuje iz kredita”, navodi se u pismenom odgovoru NBS-a dostavljenom „Vremenu”.

Trenutno učešće u stambenim kreditima je 20 odsto.

Mimo svake ekonomske logike

Smanjenje učešća na jedan odsto kosi se sa ekonomskom logikom davanja kredita, objašnjava bankar i konsultat Vladimir Vasić za „Vreme”.

„Do sada je važilo pravilo da kredite mogu dobiti stalno zaposleni koji imaju radni staž od minimalnih šest meseci, da vrednost nepokretnosti prevazilazi vrednost kredita koji uzimate zbog zone rizika koji je 20-30 odsto. Zato se i stavljalo učešće u visini tog procenta, u slučaju da dođe do nekih problema, da bi se taj kreditiran novac zaštitio. U ovom slučaju država je procenila da je smanjenje procenta učešća interes, kako bi se se pospešila kupovina ovih subvencionisanih kredita”, objašnjava Vasić.

Odgovor na pitanje da li će i na koji način prihvatiti ovakvu šemu pokušali smo da dobijemo u nekoliko komercijalnih, kao i u državnoj banci. U nekima nam je rečeno da i dalje ne žele da komentarišu ovu regulativu s obzirom na to da i još nije usvojena. Druge nisu odgovorile.

U Udruženju banaka Srbije navode za „Vreme” da do usvajanja ovog Zakona treba dati prostora poslovnim bankama da u skladu sa poslovnom politikom procene kada će se priključiti programu odobravanja stambenih kredita za mlade.

Dodaju da treba imati u vidu i činjenicu da će tek nakon usvajanja Zakona detaljno biti poznati svi uslovi pod kojima će banke moći da odobravaju stambene kredite za mlade.

(Ne)moguća misija?

Sprovođenje ovakvog sistema sufinansiranja je moguće, kaže za „Vreme” Vladimir Vasić, bankar i finansijski konsultant, i dodaje da je ovo demografska mera kojom država pokušava da zadrži mlade u zemlji.

„Većina država istočnog bloka pokušava da nađe način kako da mladi ne odlaze. Balkan je mesto gde se populacija smanjila u proseku za oko 15 odsto. Jedan od načina da te ljude zadržite je da im ponudite mogućnost da reše stambeno pitanje po povoljnijim uslovima od komercijalnih. Ovo jeste i ekonomska mera, jer svi građani plaćaju tu subvencionisanu cenu kroz kredit, ali ako je korist veća od troškova takve aktivnosti, onda je to pozitivno”, kaže Vasić.

Dodaje da će na bankama biti da li će ovakav program prihvatiti ili ne.

„Državna banka koja je dominanta u ovom poslu, sigurno će zbog državnog interesa i nekomercijalnog interesa prva to prihvatiti, a komercijalne banke će verovatno prihvatiti sa dodatnim pojašnjenjima i proceduralnim definisanjima, jer će dobiti klijenta koji će biti njihov 20, 30, 40 godina. Ne verujem da bi bilo ko mogao da se odrekne bar jednog takvog klijenta”, kaže Vasić.

Novac daju banke, država je garant

Novac daju banke, a garantuje država, objašnjava.

„U slučaju da dođe do nemogućnosti isplate kredita, onda nastupa država. Ali kakva je verovatnoća da će neko makar u prvoj godini biti u nemogućnosti da otplaćuje rate, pogotovo ako je rata manja od 100 evra. U tom smislu se to neće ni videti u ovogodišnjem budžetu, a ni u budžetu naredne godine.”

Takav scenario mogao bi da se dogodi posle šeste godine, kada iznos rate naraste na nekoliko stotina evra, dodaje.

Ministar finansija Siniša Mali izjavio je početkom januara da su obezbeđena sredstva za program stambenih kredita za mlade koji predviđa garantnu šemu od 400 miliona evra.

Ministarstvo finansija nije odgovorilo na upit „Vremena” iz kojih izvora su sredstva obezbeđena, niti kako će izgledati detaljni plan.

Sredstva banke za kreditiranje mogu da budu iz nekoliko izvora, kaže Vasić.

„Jedan je kapital banke, drugi je štednja u toj banci, a to mogu da budu i pozajmice drugih finansijskih institucija, kao i pozajmice države prema banci, što je vrlo retko. Većina sredstava danas u bankarskom sektoru je iz štednje. Banka radi transformaciju sredstava i usmerava onima kojima je potrebno. To se vidi iz podatka da je štednja stanovništva oko 14 milijardi i da su upravo toliki stambeni i gotovinski krediti”, govori Vasić.

Prema najavama, u naredne četiri godine biće odobreno 5500 stambenih kredita za kupovinu nepokretnosti za mlade starosti od 20 do 35 godina.

Ko će moći da uzme kredit?

Predlog zakona je usvojen u Vladi, ali u februaru će se, prema najavama, naći na dnevnom redu Skupštine Srbije.

Ukoliko bude usvojen, njegova primena trebalo bi da počne 1. marta, najavio je ministar finansija Siniša Mali.

Kako je objavljeno na sajtu Vlade Srbije, za ovaj kredit moći će da apliciraju zaposleni na neodređeno vreme, poljoprivrednici, obveznici poreza na prihode od samostalne delatnosti i samostalni umetnici, dok su zaposleni na određeno vreme dužni da na zahtev obezbede jemstvo člana porodice.

Kada je reč o nezaposlenima, oni su dužni da obezbede solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice.

Uslovi za podizanje kredita

Maksimalna vrednost kredita koji može da se podigne biće 100.000 evra, a ne postoji ograničenje kada je reč o ceni nepokretnosti, ni o ceni kvadrata po gradovima, navedeno je.

Obaveze banaka biće da klijentima za nepokretnosti do 100.000 evra ponude učešće od jedan odsto i grejs period od godinu dana, ali svaki klijent će imati pravo da poveća učešće i da ne koristi grejs period, kao i da prevremeno otplati kredit bez naknade, delimično i u celosti.

Ovim zakonskim rešenjima predviđen je grejs period od godinu dana sa fiksnom kamatnom stopom od 3,5 odsto, subvencija države je dva odsto, kamatna stopa za korisnika 1,5 odsto.

Od druge do šeste godine fiksna kamatna stopa biće 3,5 odsto, subvencija države dva odsto, a kamatna stopa za korisnika 1,5 odsto. Nakon šeste godine kamatna stopa postaje varijabila.

Period otplate ovog kredita biće do 40 godina, a najviše do 70. godine života, dok je garancija države 40 odsto do desete godine otplate kredita.

Novcem od ovog kredita moći će da se kupe kuća, stan i delovi stambene zgrade koji su namenjeni stanovanju, garaža ili garažno mesto, ukoliko je zajedno sa stanom, kao i zemljište sa građevinskom dozvolom za izgradnju kuće, ali isključivo uknjiženi objekti, bilo da su u starogradnji ili novogradnji.

Biće moguća i kupovina objekata u izgradnji.