Stambeni vakuum: Talas prevremene otplate „starih kredita“ za stan

Građani koji su između 2011. i 2022. kupili stan na kredit u osetno su boljem položaju od onih koji su to uradili pre ili posle ovog perioda.

Jer, 2011. godine je usvojen u Srbiji Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koji znatno olakšava ali i pojeftinjuje proces prevremene otplate kredita, pa se malo kome isplati da kredit ranije vrati, ukoliko ga je uzeo pre nego što je ovaj zakon usvojen.

U nemiloj situaciji su i građani koji su zajmove uzeli od 2022. godine, kada je došlo do ekspanzije tržišta nekretnina u Srbiji, usled rata u Ukrajini, migracije iz ove zemlje i Rusije,  pa i povećane tražnje za kvadratima. Tako je vrednost tržišta nepokretnosti je krajem 2025. dostigla rekordni nivo od uspostavljanja Registra cena nepokretnosti. Tada su prodate nekretnine za rekorne 2,4 milijarde evra. Kako pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda, u odnosu na isti kvartal 2024. godine, vrednost tržišta veća je za devet odsto.

„Oni koji su u presudnoj deceniji, između 2011. i 2022. uzeli kredite, često se javljaju da ih prevremeno otplate pa postoji tendencija ranije otplate zajmova za stan“, kaže za „Vreme“ kreditna savetnica Snežana Vukmirović iz agencije za nekretnine „Siti ekspert“. „Možda sami krediti nisu mnogo povoljniji, oni su se u prethodnoj deceniji i kretali sa kamatnom stopom između četiri i 5,5 odsto u proseku. Ali nekretnine su svakako bile osetno jeftinije.“

Za to vreme, ako je sudeći po statistici, i prosečna plata se uvećala sa 46.000 dinara 2016. na 120.000 dinara deset godina kasnije. Iako su ove brojke zamagljene državnom računicom, koja nije uvek realna, i medijalna zarada, koja dalje osetno bolji prikaz cenovnog ranga plata, više se nego duplirala.

Cene trostruko veće

Tako je Ivana Vukmirović 2017. godine uzela kredit za stan od 70 kvadrata. Nekretnina je iznosila 72.000 evra, učešće je platila 15.000 evra, pa je imala kredit od nepunih 50.000 evra. Sada, poređenja radi, isti takav stan košta oko 220.000 evra. Zato je Ivana odlučila da kredit unapred otplati i umnogome smanji kamatu.

„Meni je rata bila svega 260 evra, a nekome ko sada uzima takav stan je oko 1.000 evra, neverovatno koliko se tržište promenilo“, kaže Ivana za „Vreme“. „Svakako sam iskoristila priliku da otplatim deo unapred kako bi dugovala mnogo manje.“

Kreditna savetnica Snežana Vukmirović objašnjava da se prevremena otplata kredita, pogotovo u ovakvim okolnostima promenjenog tržišta, isplati, pogotovo ako građani dođu do dodatnog novca.

„Banka daje kredit na iznos plate građana, ali se često dešava da oni imaju još neki izvor prihoda, poput nasledstva i slično, pa je dobro da to iskoriste“, kaže Vukmirović. „Kada se uplati dodatni novac, glavnica se smanjuje, a ponovo se zaračunava kamata samo na novi iznos, tako da se i iznos celokupne pozajmice osetno smanjuje.“

Osetno je lakše, dodaje ona, smanjiti mesečnu ratu kredita sa istim periodom otplate, nego smanjiti otplatni rok.

Kada se ne isplati

U slučaju refinansiranja subvencionisanih kredita, klijent bi po ugovoru i državi morao da isplati preostali dug – subvencionisani deo, koji iznosi 20 odsto od ukupno početnog stanja kredita. Tako da bi refinannsiranje značajno povećalo mesečnu ratu što nema odgovarajuću ekonomsku isplativost.

Bitan element ugovora o stambenim kreditima može biti veliki trošak prilikom refinansiranja. Naime, ako je ugovor zaključen pre novembra 2011 godine, kada je stupio na snagu Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga kojim je definisana maksimalna naknada za prevremenu otplatu kredita od jedan odsto, naknada u ugovoru mogla bi biti dva, tri pa čak i četiri odsto.

Pravo novinarstvo košta, a mi nećemo da nas kupe tajkuni i korporacije. Podržite nas jednokratnom ili mesečnom donacijom. Vreme za to je sada!