Milion kvadrata neiskorišćenog poslovnog prostora: Zašto u Beogradu lokali zvrje prazni

Ko god duže šeta centrom Beogradom teško može da ne primeti isti prizor: spuštene roletne, zalepljene oglase „izdaje se“, prazne izloge i lokale koji mesecima, a ponekad i godinama, čekaju novog zakupca.

Neki od njih nalaze se u sporednim ulicama, gde je slabiji promet očekivan, ali su neki na lokacijama koje su donedavno važile za gotovo siguran poslovni izbor.

Prazan lokal zato nije samo znak da se jedan preduzetnik povukao iz posla. To može da bude posledica previsoke zakupnine, promenjene strukture kupaca, drugačijih navika potrošača, razvoja tržnih centara, internet prodaje, dostave, rada od kuće, ali i činjenice da vlasnik prostora često nije spreman da cenu prilagodi tržištu.

Prema podacima koji su navedeni u analizi beogradskog tržišta, više od milion kvadratnih metara poslovnog prostora je slobodno, dok se istovremeno za pojedine atraktivne lokacije traže veoma visoke zakupnine. U najskupljim zonama cena može da dostigne i 50 do 100 evra po kvadratnom metru mesečno, dok su u šoping centrima najbolje lokacije još skuplje.

Promet kao presudan faktor

Međutim, prosečan zakup poslovnog prostora ne može se izračunati jednostavno, jer  cena dramatično zavisi od lokacije, površine, kvaliteta objekta, spratnosti, izloga, pristupa, parkinga i, pre svega, potencijalnog prometa.

Agent za nekretnine Nebojša Rapaić rekao je za RTS da je kod poslovnih prostora presudan promet. Lokal u prizemlju, direktno okrenut ulici, sa velikom frekvencijom prolaznika, može vredeti višestruko više od prostora slične kvadrature koji se nalazi nekoliko desetina metara dalje. Kvalitet samog prostora jeste važan, ali ne može da nadoknadi činjenicu da kroz njega prolazi premalo potencijalnih kupaca.

Zbog toga su najskuplje tradicionalno ostale centralne beogradske lokacije – Knez Mihailova, Terazije ili deo Bulevara kralja Aleksandra, kao i najatraktivnije pozicije u velikim šoping centrima.

Ali čak ni najbolja lokacija više nije garancija, jer kupac danas ne mora da prođe ulicom da bi video proizvod. Može da ga pronađe preko telefona, uporedi cenu sa desetinama drugih prodavaca, naruči ga iz svog stana i dobije na kućnu adresu. Time se menja i vrednost fizičkog poslovnog prostora.

Foto: Nova.rs

Internet promenio ulogu lokala

Razmere promene najbolje se vide u podacima Narodne banke Srbije. Tokom 2025. godine u Srbiji je obavljeno 110,6 miliona internet kupovina platnim karticama i elektronskim novcem. To je 34,3 odsto više nego 2024. godine i više od pet puta više nego 2020. godine. Istovremeno, broj domaćih internet prodavnica dostigao je 5.632, odnosno 906 više nego godinu ranije.

Drugim rečima, internet prodaja više nije dodatak klasičnoj prodavnici. Za sve veći broj trgovaca ona je osnovni ili jedan od osnovnih kanala prodaje.

To ne znači da fizička prodavnica nestaje. Naprotiv, beogradsko maloprodajno tržište i dalje ima snažnu tražnju, a CBRE navodi da je tržište u drugom kvartalu 2026. ostalo stabilno.

U šoping centrima tada je bilo oko 431.000 kvadratnih metara prostora, dok su prajm zakupnine iznosile oko 65 evra po kvadratnom metru mesečno.

Promenilo se, međutim,  mesto na kojem se kupovina odvija i način na koji kupac koristi fizičku prodavnicu.

Prodavnica može da bude mesto gde se roba samo pogleda, dok se porudžbina obavi preko interneta. Može da bude mesto za preuzimanje robe. Može da bude izložbeni prostor, servisni punkt ili deo većeg sistema koji uključuje internet prodaju i dostavu.

Za deo tradicionalnih malih prodavaca to predstavlja ozbiljan problem. Ako lokal mesečno košta nekoliko hiljada evra, potrebno je ostvariti veliki promet samo da bi se pokrili zakup, komunalije, porezi, plate, nabavka, knjigovodstvo i ostali troškovi. Profit dolazi tek nakon toga.

Samo u avgustu: Uštedite tri hiljade dinara na godišnjoj pretplati na digitalno izdanje „Vremena“!  Iskoristite popust ovde i podržite nezavisno novinarstvo.